나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52438 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1426-9 지하층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 공동 주택지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

알.씨조 평스라브지붕 4층 건 내 제지하층 제비101호로서,
(사용승인일 : 2002.03.13)
외 벽 : 외단열 시스템 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52438 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1426-9 지하층비101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 65,000,000원

* 토지면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

* 토지지분: 26.97㎡ (약 8.16평)

* 건물면적: 62.34㎡ (약 18.86평)

* 건물지분: 62.345㎡ (약 18.86평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영등포농업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (알.씨조 평스라브지붕 4층 건 내 제지하층 제비101호)

* 사용승인일: 2002년 3월 13일

* 총 세대수: 10세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 공동 주택지대이며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 6월 15일자 영등포농업협동조합 근저당권 (60,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 39,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2011년 7월 19일

* 확정일자: 2012년 4월 26일

* 배당신고일자: 2025년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 손

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 7월 19일

* 확정일자: 2023년 5월 8일

* 배당신고일자: 2025년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내 다세대주택으로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 8일, 경기도 안산시 상록구 사동 1192-3 ('에듀파크타운', 2022년 준공, 66.65㎡): 268,000,000원

* 2026년 7월 1일, 경기도 안산시 상록구 사동 1276-26 ('리슈빌', 2020년 준공, 71.52㎡): 249,000,000원

* 2026년 7월 1일, 경기도 안산시 단원구/상록구 사동 1478-1 ('삼성빌리지', 2001년 준공, 59.83㎡): 105,000,000원

* 본 물건과 유사한 연식(2001년 준공)의 '삼성빌리지'(59.83㎡)가 105,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 바탕으로 시세 파악이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 초당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 다세대, 단독주택 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지하층: 지하층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등에 취약할 수 있으며, 주거 환경 측면에서 일부 단점이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임차인이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 동일 임차인이 두 건의 계약으로 보증금 내용이 나뉘어 있는 점은 특이사항으로, 명확한 계약 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수할만한 부담스러운 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 건물의 연식과 지하층이라는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 적습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적이거나 낮은 수준으로 판단되어, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 65,000,000원

* 시세 분석:

* 유사 연식(2001년)의 '삼성빌리지'(59.83㎡)가 105,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 바탕으로 본 물건(62.34㎡)의 면적당 가격을 단순 적용하면 약 109,423,500원 수준이 됩니다.

* 신축 빌라(2020-2022년식)의 경우, 249,000,000원 ~ 268,000,000원에 거래되어 본 물건과 직접 비교는 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 이하에서도 입찰이 가능합니다.

* 그러나 유사 연식 물건의 시세를 고려할 때, 감정가 65,000,000원 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 건물 노후도 및 지하층이라는 점을 감안하더라도, 현재 감정가는 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.