나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52404 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화지구1868 주공아파트 218동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시흥초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 1997.10.21)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 등.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, ""공동주택(아파트)""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 6차선, 남서측으로 왕복 8차선, 북동측 및 남동측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
(본건은 2024년 03월 19일자로 임차보증금 240,000,000원에 임차권 설정 등기 되어 있음.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52404 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 시화지구1868 주공아파트 218동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

토지면적: 55.46㎡ (약 16.77평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시흥초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인접 도로 상황은 북서측 왕복 6차선, 남서측 왕복 8차선, 북동측 및 남동측 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 교통망은 양호한 것으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용 상태

본건은 1997년 10월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 페인트 마감, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있으며, 내부에서는 아파트로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 요약

집합건물 등기부상 현재 파악된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (접수일자 2024.05.10, 권리금액 금22,118,595원)

* 선순위 임차권: 한상규 (주택임차권, 접수일자 2024.03.20, 권리금액 금240,000,000원) - 본 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. (인수)

* 소유권 이전 기록: 박석규, 강영순, 최윤지 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 후순위 권리: 롯데카드, 대구신용보증재단, 서울보증보험 가압류 등이 있으나, 이들은 말소기준권리 하에 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매 개시 결정: 한상규 (본건 채권자이자 임차인, 2025.05.26 접수)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 한상규

* 보증금: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.04

* 확정일자: 2022.01.24

* 배당신고일자: 2024.03.20

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 선순위 임차권자로서 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. (주의: 임차인의 보증금이 전부 인수되므로, 총 실투자금액은 입찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 '말소: 인수' 기록과 상충되므로, 실제 인수 보증금은 240,000,000원임을 반드시 확인해야 합니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

단지는 주공아파트 단지로 형성되어 있으며, 인근에 시흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2.교통 및 접근성

주요 도로에 둘러싸여 있어 차량을 통한 시내외 접근성이 뛰어납니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 3.토지 이용

토지는 대체로 가장형의 등고평탄한 토지로서 아파트 건축 부지로 이용되고 있습니다. 주변 지역 역시 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이나 용도 변경 가능성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 정보

* 아파트명: 시화주공2단지

* 주소: 경기도 시흥시 정왕동 1868

* 총 동수: 19개동

* 세대수: 680세대

* 사용승인일: 1997.10.21 (준공 29년차)

* 주차대수: 총 268대 (지하 18대, 지상 6대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

1.5. 2.주변 편의시설

단지 인근에 시흥초등학교가 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.선순위 임차권 인수

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(한상규)이 보증금 240,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 자금을 투입해야 함을 의미하며, 낙찰가 외에 2억 4천만원의 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 이로 인해 총 투자 비용이 급증하여 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다. (주의: 채권자 한상규가 임차인과 동일인으로, 본인이 경매를 신청하면서 본인의 임차보증금을 인수하라는 상황이므로, 임차인의 실제 퇴거 의사 및 보증금 회수 방식에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.)

1.6. 2.건축 연차

1997년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 향후 재건축이나 리모델링에 대한 필요성이 제기될 수 있습니다.

1.6. 3.혐오시설 확인

주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지가 인근에 위치하고 있어 이에 대한 영향은 간접적으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 시흥시 정왕동에 위치한 주공아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 1997년 준공된 아파트로 건축 연차가 오래되었으며, 무엇보다 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 동일인이 채권자이자 임차인인 특수한 상황으로 인해, 임차인의 보증금 인수 여부 및 퇴거 관련 명확한 확인 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 시흥시 정왕동 소재의 아파트로, 지역 내 실수요자에게는 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다 (단, 인수 보증금 고려 시).

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 해당 단지 내 전용면적 59.67㎡가 179,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

그러나 본 건은 240,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 조건이므로, 실제 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

만약 최저 179,000,000원에 낙찰받는다고 가정해도, 총 비용은 179,000,000원 (입찰가) + 240,000,000원 (인수 보증금) = 419,000,000원이 되어 최근 시세보다 훨씬 높아지는 상황입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 240,000,000원을 제외한, 해당 물건의 순수한 시장 가치 및 위험 프리미엄을 반영하여 결정해야 합니다. 인수 리스크를 감안하여 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

(본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 여기에 240,000,000원을 더해야 합니다. 보증금 인수 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.