나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41727 [1] 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 근내리 소재""근내리마을회관"" 남동측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 단독(다가구)주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량진·출입 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통임.

형태 및 이용상태

·근내리 229-5 : 가장형, 평지로서 조사일 현재 ""건부지(단독주택.다가구주택)""로 이용중임.
·근내리 219-8, 동소 229-13, 동소 238-32, 동소 229-4, 동소 229-2 : 공히 도로로 이용중임.
·근내리 229-15 : 사다리형, 완경사, 조사일 현재 ""체육시설 등(별지 사진 참조)""으로 이용중임

인접 도로상태

·근내리 229-5 : 본건 북동측에서 포장도로와 접함.
·근내리 219-8, 동소 229-13, 동소 238-32, 동소 229-4, 동소 229-2 : 포장된 도로임.
·근내리 229-15 : 본건 남측, 동측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·공히 계획관리지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층의 건물로서
· 외벽 : 석재붙임 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 도배, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2005.08.31)

이용상태

-.조사일 현재 다가구주택으로 이용중임.
-.거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설, 지상주차장 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.본건물은 근내리 229-5, 동소 229-9 양지상에 소재하는 것으로 귀 제시목록, 일반건축물대장에
표기되어 있으나 2005.09.06자 동소 229-5로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

·본건 건물 중 일부(2층 96.59㎡, 201호)에 주택임차권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(임차권자 : 한국토지주택공사)

물건 비고

일괄매각
합병으로 인하여 229-5에 소재함(합병전: 229-5, 229-9 양지상), 목록 4에 폐기물 다수

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41727 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-5

용도: 다가구주택

감정가: 759,993,100원

토지면적: 1826.00㎡ (약 552.42평)

토지지분: 488.0191㎡ (약 147.67평)

건물면적: 289.77㎡ (약 87.67평)

건물지분: 289.77㎡ (약 87.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 합병으로 인해 229-5에 소재(합병 전 229-5, 229-9), 목록 4에 폐기물 다수 존재

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층, 사용승인일 2005.08.31.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 근내리 마을회관 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 본건 토지(근내리 229-5)는 가장형의 평지로서 현재 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 포장도로와 접해 있습니다. 일부 인접 토지(근내리 219-8, 229-13, 238-32, 229-4, 229-2)는 도로로 이용 중입니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 비행안전제5구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 25일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(을10)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황 및 인수 여부는 다음과 같습니다.

* 임차인: 경기주택도시공사(임병표)

보증금: 90,000,000원

대항력: 있음

비고: 2018-09-19 전입, 2025-06-11 배당신고. 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

* 임차인: 서상옥

보증금: 85,000,000원

대항력: 있음

비고: 2009-05-01 전입/확정, 2025-06-10 배당신고. 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

* 임차인: 한국토지주택동사

보증금: 85,000,000원

대항력: 있음

비고: 2017-07-11 전입, 2025-07-14 배당신고. 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

* 임차인: 한국토지주택동사

보증금: 90,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

대항력: 있음

비고: 2017-07-11 전입, 2019-07-03 확정, 2025-07-14 배당신고. 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

* 임차인: 김현숙

보증금: 0원

대항력: 없음

비고: 2021-08-19 전입.

* 임차인: 이현채

보증금: 0원

대항력: 없음

비고: 2021-12-02 전입.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 65,000,000원

대항력: 없음

비고: 2022-09-19 전입, 2020-07-22 확정. (확정일자가 전입일자보다 빠름)

대항력 있는 임차인들의 총 인수 보증금은 약 350,000,000원 (90,000,000 + 85,000,000 + 85,000,000 + 90,000,000)으로 추정됩니다. 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 평택시 팽성읍 근내리는 캠프 험프리스 미군기지 인근에 위치하여 미군 및 관련 종사자들의 임대 수요가 풍부한 지역입니다. 특히, 캠프 험프리스 동창게이트(Yoon Gate)까지 차량 10분 이내 거리로 접근성이 우수하며, 이는 외국인 렌탈하우스로서의 높은 잠재력을 시사합니다. 주변에는 다가구주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 대규모 개발 프로젝트(고덕 국제신도시, 삼성전자, LG전자, 미군기지 이전 등)로 인한 미래 가치 상승도 기대되는 지역입니다. 다만, 전반적인 상업 시설보다는 주거 및 미군 렌탈 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통으로는 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 대형 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 예상되는 지역이지만, 주변 편의시설 및 상업시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 평택역 및 평택항 등 주요 거점과의 접근성은 차량으로 확보됩니다. 교육 시설로는 계성초등학교, 고덕초등학교 등이 인근에 위치하고 있으나, 본건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았으나, 군사기지 보호구역에 해당하므로 관련 규제는 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 총 3억 5천만 원 규모의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이로 인해 실제 인수 금액이 높아질 수 있습니다.

* 폐기물 다수 존재: 목록 4에 폐기물이 다수 있다는 점은 물건의 상태를 악화시키며, 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법: 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접지 경계 확인 필요: 감정평가서상 인접지와의 경계 확인이 권장되고 있어, 실제 현황과 공부상 내용 간 차이 또는 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 미등기 건물 또는 부합물: 명시된 정보는 없으나, 다가구주택의 특성상 제시외 건물 등의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 조사 불가: 건물 내부 조사가 거주인 부재, 폐문 등의 사유로 불가능했던 점은 물건 상태를 정확히 파악하는 데 어려움을 줍니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 근내리에 위치한 다가구주택으로, 캠프 험프리스 미군기지 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 높은 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 특히, 미군 렌탈하우스로서의 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점은 상당한 부담으로 작용합니다. 또한, 폐기물 존재 및 군사시설 보호구역에 따른 규제 등 잠재적 리스크 요인이 명확히 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 미군기지 인근의 안정적인 임대 수요: 캠프 험프리스와의 근접성으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 대규모 개발 호재: 주변 지역의 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다가구주택으로서의 활용성: 다수의 가구 구성으로 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 759,993,100원입니다. 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 약 3억 5천만 원을 고려해야 하므로, 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총액은 감정가 이상이 될 수 있습니다. 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한 감정가 및 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

폐기물 처리 비용, 추가적인 인수 보증금 발생 가능성, 경계 확인 관련 비용 등을 감안하고, 본건의 시장 가치와 수익성을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최신 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.