나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52388 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 972-14 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""이호중학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서

외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:서진화)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52388 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 972-14 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

* 토지지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

* 건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

* 건물지분: 56.4㎡ (약 17.06평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 2014.02.25 기준)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지는 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건으로 출입은 인접한 공용 도로를 통해 가능합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (체납징세 과-티19367, 2023.04.25.)

* 본 경매 물건은 강제경매로 진행 중입니다.

* 주요 권리사항:

* 소유권 이전 등기 다수 (갑2, 갑3)

* 주택임차권: 서진화 (을7). 보증금 146,000,000원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-07. 배당신고일자 2024-01-22. 해당 임차권은 매각으로 말소될 예정입니다.

* 압류 등기: 도봉세무서장 (갑4), 안산시 (갑5).

* 강제경매 개시 결정 등기: 주택도시보증공사 (갑6).

* 특이사항:

* 대항력있는 임차인: 초기 정보에 '대항력있는 임차인'으로 명시되었으나, 등기부상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

* 확약서 제출: 주택도시보증공사(임차인: 서진화)로부터 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 조건 변경 사항이 있는 것으로 보입니다.

* 공동담보: 본건과 관련된 공동담보 물건이 있을 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 제출된 확약서와 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 본오동 일대는 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 학교(이호중학교)가 있어 배후 수요가 기대됩니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있을 것으로 보입니다.

* 주변에는 식당가("본오동 음식거리" 인근) 및 상점가("신안프라자" 등)가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 이호중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 안산시 상록구 본오1동 행정복지센터와 가까우며, 소방서(상록수 119안전센터) 또한 인근에 위치합니다.

* 문화/여가: 안산문화원, 안산 갈대습지공원, 안산 시티투어 코스(시아우 조력발전소, 대부도 등) 등이 비교적 인접해 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: '대항력은 포기한다'는 확약서가 제출되었으나, 임차인 관련 사항은 경매 절차 및 배당 결과에 따라 변동될 여지가 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변경 사항은 계약 과정에서 명확히 확인해야 할 부분입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 있을 경우, 해당 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 임차인 서진화 씨가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 참여에 긍정적인 요소입니다.

* 감정가 1억 2천만원 대비 인근 신축 다세대주택의 실거래가가 훨씬 높게 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 현저히 낮은 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담 없음으로 권리관계가 명확합니다.

* 양호한 교통 환경 및 주변 편의시설 접근성으로 실거주 및 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 최근 2025년 준공된 인근 "이안애" 다세대주택이 49.42㎡ 기준으로 3억 7천 3백만원에 거래되었으며, 71.19㎡ 기준으로 3억 8천 5백만원에 거래되었습니다.

* 2009년 준공된 84.8㎡ 면적의 다세대주택이 2억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 2014년 준공된 56.40㎡ 면적임을 감안할 때, 최근 신축 물건보다는 낮지만, 2009년 준공 물건보다는 높은 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 주변 시세를 고려하여, 보수적으로 보았을 때 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.