나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52464 [1] 경기도 시흥시 신천동 765-10 레브앙타워 4층412호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52464 [1] 경기도 시흥시 신천동 765-10 레브앙타워 4층412호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매4계 2025타경52464 | 소재지: 경기도 시흥시 신천로 89-10 레브앙타워, 4층412호 | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 120,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 오피스텔로 이용 중임.

2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 윤선희)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2025.05.29. 제출됨.

* 1.1.1. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 신천동 소재 신천도서관 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황: 수인로 및 전철 서해선 신천역과 비교적 근거리로서 대중교통시설 및 간선도로 접근성 양호한 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층건 제4층 제412호로서, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 인조석붙임 등이며, 내벽은 타일, 벽지마감 등, 바닥은 강화마루, 타일붙임 등, 창호는 하이샛시 창호임.

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 5필일단지의 부정형 평지로서 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등: 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합).

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역, 과밀억제권역. (상세 내용은 5개의 필지로 나누어 기재되어 있으나, 전반적인 용도지역 및 제한사항은 동일함).

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

1. 임대사항-미상임.

2. 본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 자세한 내부구조 조사가 불가능하여 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적 이용상황 등에 의거하여 평가하였음. 내부구조 변경이나 하자 유무는 구체적 확인이 불가능하므로, 경매 참가 시 이를 감안해야 함.

* 1.2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 레브앙타워 내 오피스텔입니다. 신천도서관 동측에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

교통 환경은 매우 양호한 편입니다. 수인로 및 전철 서해선 신천역이 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성 또한 우수합니다. 신천역을 중심으로 형성된 상권은 20~30대 젊은층이 주로 이용하며, 음식점, 호프집, 액세서리점 등이 성황을 이루고 있습니다.

주변 편의시설로는 롯데마트 시흥점이 있어 생활용품 및 식료품 구매가 용이하며, 삼미시장이 있어 신선한 식품을 구매할 수 있습니다. 또한, 신천도서관과 시흥시립대야도서관이 인근에 위치하여 문화 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite:none]

주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 '대항력 있는 임차인'과 '선순위 임차권' 존재 여부, 그리고 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경에 관한 내용입니다. [cite:none]

특히, 임차인 윤선희 씨는 주택도시보증공사로부터 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 2025년 5월 29일에 제출하였습니다. [cite:none] 이러한 계약 조건은 낙찰자가 임차인과 관련된 법적 문제를 해결하는 데 있어 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다. [cite:none] 경매 참가 시에는 해당 임차권의 정확한 내용을 다시 한번 확인하고, 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. [cite:none]

* 1.4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 신천동 일대는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. [cite:none] 신천역을 중심으로 형성된 상권은 20~30대 유동인구가 많아 활기가 넘치며, 다양한 음식점, 상업 시설 등이 밀집해 있어 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변에 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 꾸준히 확보될 가능성이 있습니다. [cite:none] 또한, 레브앙타워 자체도 오피스텔 및 근린생활시설로 구성된 건물로, 주변 상권과 시너지를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 인근 지역(안산, 인천, 구로 등)에 위치하고 있어, 해당 지역 내에서는 중소규모 상권 및 생활 편의 시설 중심으로 활성화될 것으로 보입니다.

* 1.5. 생활정보

시흥시 신천동은 서해선 신천역을 중심으로 교통이 편리하고, 롯데마트 시흥점, 삼미시장 등 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 신천도서관 및 시흥시립대야도서관이 가까이 있어 학습 및 문화 활동을 즐기기에도 좋습니다.

주거 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 다양한 주거 형태를 볼 수 있습니다. [cite:none] 다만, 일부 오래된 건물 리뷰에서는 방음 및 단열에 대한 아쉬움이 언급되기도 합니다.

지역 자체는 도시화가 진행되었으나, 뱀내장터, 삼미시장, 신천문화의거리 등을 중심으로 상권이 형성되어 정겨운 분위기도 느낄 수 있습니다.

* 1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 관련되어 있습니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, [cite:none] 이는 계약상의 합의일 뿐 법적 효력의 범위와 추후 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:none] HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요소입니다. [cite:none]

또한, 감정평가서상 내부 구조 확인이 어렵다는 점과 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가가 이루어졌다는 점은, 실제 물건의 상태(하자 유무, 내부 변경 등)가 감정가와 다를 수 있다는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. [cite:none] 따라서 경매 참여 전, 직접적인 현장 조사가 어렵더라도 관련 자료를 최대한 확보하고 전문가와 상담하여 이러한 불확실성을 최소화해야 합니다. [cite:none]

* 1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 신천역을 중심으로 형성된 상권은 20~30대 젊은층의 이용이 많아 활력이 있으며, 주변에 다양한 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'과 관련된 권리 관계, HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 면밀한 분석과 주의가 요구되는 부분입니다. [cite:none] 또한, 내부 상태 확인의 어려움은 인수 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높일 수 있습니다. [cite:none] 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 비교적 양호한 입지 조건과 향후 지역 개발 가능성을 바탕으로 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

* 1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 서해선 신천역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2. 생활 인프라 : 롯데마트, 삼미시장 등 생활 편의 시설이 풍부하며, 신천도서관과 같은 문화 시설 접근성도 좋습니다.

3. 상권 활력 : 신천역 주변 상권은 20~30대 유동인구가 많아 활기가 넘치며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4. 안정적 배후 수요 : 주변에 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. [cite:none]

5. 주의사항 고려 시 : 권리 분석 및 임차인 관련 리스크를 철저히 검토하고, 예상되는 추가 비용을 감안하여 적절한 입찰가를 산정한다면, 투자 가치를 높일 수 있습니다. [cite:none]

법원 정보

안산지원 경매4계