나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52437 [1] 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 711동 15층1510호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52437 [1] 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 711동 15층1510호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경52437
• 주소: 경기도 광명시 금당로 13 하안7단지고층주공아파트
• 용도: 아파트

안산지원 경매4계 2025타경52437 | 소재지: 경기도 광명시 금당로 13 하안7단지고층주공아파트 | 감정가: 524,000,000원 | 최저가: 524,000,000원 | 용도: 아파트

1. 안산지원 2025타경52437 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52437 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 711동 15층1510호

용도: 아파트

감정가: 524,000,000원

토지면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

토지지분: 39.08㎡ (약 11.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 59.39㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.39㎡ (약 17.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 2.감정평가 요약

본건은 경기도 광명시 하안동에 소재한 가림초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 1990년 3월 19일 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 15층 1510호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창호로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중이며, 상세한 내부 이용 현황은 내부구조도 참고가 필요합니다.

위생설비, 급배수시설, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 도로와 연결됩니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(구역계 외), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 여러 학교의 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 공동주택용지 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계 등은 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 되어 있습니다.

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1.입지조건

본 물건은 경기도 광명시 하안동에 위치하여 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 가림초등학교가 북동측 인근에 있으며, 주변에 다양한 규모의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 또한, 차량 진입이 용이하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

1.2. 2.권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 "대항력있는임차인"의 존재입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 되어 있다는 점은 해당 임차인이 법적으로 우선변제권을 가질 수 있으며, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있을 가능성이 높음을 시사합니다. 임차인의 보증금, 대항력 발생 시점, 계약 조건 등 상세 내용을 면밀히 확인하여 인수해야 할 권리가 있는지, 혹은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 정확히 파악해야 합니다. (임대 관계 등은 미상으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필수적입니다.)

1.2. 3.상권분석

본 물건이 위치한 하안동은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주거민들의 생활 편의를 지원하며, 상업 시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 높습니다. 이는 향후 부동산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 4.생활정보

본 물건 인근에는 가림초등학교, 가림중학교, 파랑새유치원 등 다양한 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 주변으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.2. 5.잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 임차인의 권리가 명확히 파악되지 않은 상태에서 명도 절차 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 1990년에 사용승인된 건물로, 준공된 지 약 35년이 경과하여 향후 건물 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이나 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획 상 개발행위허가제한지역에 해당한다는 점도 추후 개발 계획 수립 시 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

1.2. 6.종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 사전 조사가 필수적입니다. 임차인 관련 리스크를 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 입지 조건 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 건물의 연식은 고려해야 할 부분입니다.

1.2. 7.투자 포인트

뛰어난 입지 조건과 안정적인 배후 수요를 갖춘 아파트라는 점이 강점입니다.

주변 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

'대항력있는임차인'의 존재로 인해 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사가 선행된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

추후 하안동 지역의 재개발 또는 재건축 사업 추진 시 시너지 효과를 기대할 수 있는 가능성도 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매4계