나이스옥션 법원경매 여주 2025타경666 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층2507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 ""양평읍(경의중앙선)"" 남서측에 위치하며, 주
위는 아파트단지ㆍ일반주택지대ㆍ각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대ㆍ전통시장ㆍ공공
시설ㆍ각급학교 등 양평군 시가지가 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 진출입 자유로운 상태로, 인근 지방도 및 국도와의 거리 및 계통 등으
로 보아 차량의 이용편은 대체로 양호하며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노
선ㆍ양평역의 위치 등 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 2012.02.24. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트
지붕 지하5층 지상38층건내 25층 2507호로서,
외벽 : 복합판넬, 강화유리, 외장타일붙임 등 마감
창호 : 시스템창호임.

이용상태

본건은 아파트로서 집합건축물대장 도면상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도
실, 발코니, 현관 등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설
비 등 되어 있으며, 개벌난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 주상복합은 북서측으로 왕복4차선의 역전길ㆍ북동측으로 2단구조의 중로가
개설되어 있으며, 북측 및 북서측으로 국도6호선ㆍ동측으로 국도37호선ㆍ남서측으로 지방도
88호선 및 중부내륙고속도로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양
평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경666 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층2507호

건물명: 현대성우오스타코아루주상복합

호수: 25층 2507호

용도: 아파트

감정가: 731,000,000원 (73,100만원)

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

건물면적: 153.18㎡ (약 46.32평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 세종대왕농업협동조합

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 양평군 양평읍 중심부에 위치하며, 아파트 단지, 일반 주택지대, 근린생활시설, 전통시장, 공공시설, 각급 학교 등이 혼재된 양평군 시가지가 형성된 지역임.

교통:

차량의 진출입이 자유로우며 인근 지방도 및 국도와의 연결성이 양호하여 차량 이용 편의성이 높음. 대중교통으로는 경의중앙선 양평역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건도 대체로 양호함.

도로:

북서측으로는 왕복 4차선의 역전길, 북동측으로는 중로가 개설되어 있으며, 국도 6호선, 37호선, 지방도 88호선 및 중부내륙고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 우수함.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 4일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(을4)임.

등기부채권총액:

총 등기부채권액은 1,133,919,925원으로 높은 편임.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (일반적으로 지상권 등은 권리 분석 시 확인되어야 하나, 본건의 경우 별도 명시된 내용이 없어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됨.)

임차인 현황:

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

특이사항:

없음.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본 건이 소재한 양평읍 양근리는 일반상업지역에 해당하며, 양평군 지역의 중심 상권 및 주거 지역의 성격을 동시에 띄고 있음.

주변 시설:

아파트 단지와 더불어 다양한 상점, 병원, 금융기관, 관공서, 학교 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 정주 여건이 우수함.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역에 해당하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용되고 있음.

1.4. 생활정보

건물 정보:

건물명은 현대성우오스타코아루주상복합이며, 2012년 2월 24일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 주상복합 건물임. 본 건은 지하 5층, 지상 38층 중 25층에 위치함.

건축물대장상 건물 연면적은 58007.111㎡이며, 본 건의 전용면적은 153.18㎡ (약 46.32평)임.

내부 구조 및 설비:

집합건축물대장 도면상 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있음.

개별난방 (도시가스) 방식이며, 급배수, 소방, 승강기(총 7대), 공동현관 보안 설비 등이 설치되어 있음.

단지 시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

주차:

총 244대의 주차가 가능하며, 전기차 충전기도 지상 4대, 지하 4대 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태:

건축물 공부와의 차이는 없으며, 제시외 면적 또한 없는 것으로 확인됨. 다만, 본 건 내부구조 및 현황은 집합건축물대장 도면을 기준으로 작성되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 재확인해야 함.

임대차 관계:

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 대항력 또는 보증금 반환 채무 부담 위험은 매우 낮다고 판단됨.

토지 이용 제한:

앞서 언급된 수질보전특별대책지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 환경 규제는 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 제약 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양근리 소재 현대성우오스타코아루주상복합 내 25층 아파트로, 양평군 시가지 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수함. 2012년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없음. 다만, 지역적 환경 규제 사항을 고려하여 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

1. 양평군 중심 입지: 군청, 병원, 마트, 은행 등 주요 편의시설 접근 용이.

2. 교통 편의성: 경의중앙선 양평역 도보 및 차량 접근 가능, 광역교통망 이용 편리.

3. 깔끔한 권리 분석: 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음.

4. 현대식 주상복합: 쾌적한 주거 환경 및 단지 내 편의시설.

5. 잠재적 가치 상승: 양평 지역의 발전 가능성 고려 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 73,100만원

최근 실거래가 (2026년 기준):

* 73,000만원 (150.155㎡, 37층)

* 53,000만원 (131.761㎡, 15층)

* 66,000만원 (136.34㎡, 26층)

본건(153.18㎡, 25층)은 최근 최고가 매매 사례(73,000만원, 150.155㎡, 37층)와 비교 시, 면적은 약간 크고 층수는 유사하거나 약간 낮으나, 입지 및 건물의 전반적인 상태를 고려할 때 감정가 수준에서의 거래가 가능할 것으로 판단됨.

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 73,100만원을 기준으로 하되, 보수적인 투자 관점에서 90%~100% 수준에서 입찰가를 책정하는 것을 권장함.

예상 입찰 범위: 66,000만원 ~ 73,000만원

최초 입찰가 제안: 70,000만원 (7억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.