나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31245 [1] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 409동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 '부발중학교' 남동측 인근에 위치며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활
시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서
외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, W.C, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이고 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 질보전특별대책
지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2025타경31245 (1) 사건으로, 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 409동 1층101호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 183,000,000원이며, 토지 면적은 72.06㎡(약 21.79평), 건물 면적은 43.77㎡(약 13.24평)입니다. 본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 홍OO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 '부발중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 부지 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 수원지방법원 여주지원 강제경매개시결정(2025타경31245)입니다. 본건에는 선순위 임차권으로 2024년 8월 28일 접수된 을구 8번 주택임차권(채권자: 홍기석, 금액: 150,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. 해당 임차인은 2022년 8월 25일 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 특이하게도, 경매 신청 채권자(홍OO)와 대항력 있는 임차인(홍기석)이 동일인으로 추정되며, 이는 복잡한 권리관계를 형성할 수 있습니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 8번 임차권이며, 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항)

1.3. 상권분석

본건은 '미라지움'이라는 다세대 주택 단지의 일부로 파악됩니다. 최근 실거래 자료에 따르면, 2021년 준공된 동일 단지 내 유사 면적(전용면적 약 59.97㎡)의 다세대주택이 2025년 9월 19,647만원(약 1.96억원)에서 30,362만원(약 3.04억원) 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 327만원에서 506만원 수준입니다. 본건의 전용면적(43.77㎡)과 감정가(183,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 평당 약 418만원으로 최근 실거래가와 유사한 수준을 보입니다. 2016년 준공된 인근 유사 건물(전용면적 약 72.965㎡)은 2026년 5월 12,700만원(약 1.27억원)에 거래되어 평당 약 174만원으로, 건물의 신축 연도에 따른 가격 차이가 있음을 시사합니다. 임대 수요는 인근 지역의 주택 시장 상황 및 공실률을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호로, 내부 이용상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 건물 외벽은 외장타일 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되어 있습니다. 난방은 도시가스보일러를 이용하며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 임차인 홍기석 씨는 150,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인이라는 점은 낙찰 후 임차인과의 관계에서 복잡한 상황이 발생할 수 있음을 시사합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리인 임차권의 인수 부담은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근 연식(2021년 준공)의 신축급 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하여 매수인에게 인수될 위험이 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인이라는 특수 상황은 추가적인 검토와 주의가 필요합니다. 해당 임차인의 권리 관계 및 향후 보증금 회수 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식(2021년 준공)의 현대적인 다세대주택입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 부발읍 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 다만, 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담이므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 이러한 인수 부담 위험을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 본건의 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 128,100,000원에서 146,400,000원 사이를 고려할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 협상 가능성 및 향후 보증금 변제 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 임차인과의 관계 및 법적 검토를 충분히 진행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.