나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31225 [1] 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 ""천송2통마을회관"" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 여주대교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건 중 11층 1103호로서,
(사용승인일: 2019.09.24)

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로서 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도상 침실3, 욕실2, 주방 겸 식당, 거실, 현관, 발코니 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 공공공지(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2025타경31225 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 여주시 천송동 599번지 여주케이씨씨스위첸 103동 11층 1103호이며, 아파트 용도입니다.

감정평가액은 375,000,000원이며, 건물면적은 84.94㎡ (약 25.70평), 토지지분면적은 14.94㎡ (약 4.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 2019년 9월 24일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "천송2통마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 여주대교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공공공지, 소로1류(집산도로)에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시 결정(채권액 354,219,170원)입니다.

등기부상 을4 전세권 설정(2022년 6월 2일 접수, 권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 350,000,000원)이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위이나 '인수'로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에는 서울보증보험주식회사가 보증금 350,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

'인수'로 표기된 전세권과 '대항력 없음'으로 표기된 임차인 현황 사이의 관계는 본건의 주요 쟁점이 될 수 있으며, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

등기부상 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑4 소유권이전(매매), 갑9 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 천송동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

단지 인근으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 여주시 중심 상권으로의 이동도 용이할 것으로 판단됩니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 총 388세대로 구성된 대단지 아파트인 '여주KCC스위첸'의 103동 11층에 위치합니다.

건축물대장상 2019년 9월 24일 사용 승인되었으며, 최고 49층, 최저 2층으로 이루어진 단지입니다.

전용면적은 84.94㎡ (약 25.70평)이며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 308대 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 등기부상 '인수'로 표기된 전세권(3.5억원)과 임차인 현황의 '대항력 없음' 표기 간의 상충 가능성입니다. 만약 전세권이 인수되는 권리라면 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 하므로, 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

또한, '임대관계는 미상임'이라는 정보는 현재 점유 현황 및 실제 임대차 관계를 파악하는 데 어려움이 있음을 시사합니다.

현장 조사 시 거주인의 폐문부재로 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못한 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여주시 천송동에 위치한 신축 대단지 아파트로, 우수한 입지 및 단지 환경을 갖추고 있습니다.

하지만 권리 분석상 '인수' 표기된 전세권과 '대항력 없음' 임차인 현황의 모호성이 존재하므로, 법률 전문가와 상담 후 철저한 사전 조사를 통해 해당 리스크를 해소하는 것이 매우 중요합니다.

이러한 권리관계를 명확히 해결할 수 있다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 주요 도로망 접근성이 좋아 여주시 내 이동 및 외부 접근이 용이합니다.

* 388세대 대단지로 관리비 부담이 분산되고 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 리스크를 명확히 해결 시, 시장 가격 대비 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 7월에 45,500만원에서 49,000만원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 375,000,000원입니다.

등기부상 '인수'로 표기된 전세권(350,000,000원)이 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰자가 전세금을 인수할 의무는 없습니다.

이에 따라, 최근 시장 거래가격을 기준으로 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가를 450,000,000원으로 산정합니다.

다만, 전세권의 실제 인수 여부에 대한 법적 판단이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.