나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31218 [1] 경기도 이천시 송정동 311-1 신일아파트 206동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 송정동 소재 ""이천송정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라지붕 15층건내 제8층 제803호(사용승인일 2001.07.28)로서
외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

""아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 ""사다리형""의 토지로 ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약18미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천송정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이천송정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31218 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 송정동 311-1 신일아파트 206동 8층803호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브 지붕 15층건내 제8층 제803호

사용승인일: 2001년 7월 28일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 233,000,000원

토지면적: 53.96㎡ (약 16.32평)

토지지분: 53.959㎡ (약 16.32평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.844㎡ (약 25.66평)

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천송정중학교, 이천송정초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 이천송정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 아파트 단지 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 18미터의 포장도로와 접하고 있어 차량의 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리(근저당권, 접수일자 2001-07-31)보다 선순위 권리는 없으며, 이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 진행 중인 본건 임의경매(채권자: 한국주택금융공사) 외 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

현황 조사 결과 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 기타 임대 관계는 현재 미상인 상태이므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 단지 인근으로 근린생활시설이 소재하고 있으며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지로부터 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 도시자연공원구역, 자연녹지지역 등으로 지정된 지역 인근에서는 관련 개발 계획이나 시설 설치 가능성을 염두에 두어야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 아파트 단지 인근에 이천송정초등학교가 위치하고 있으며, 이천송정중학교 또한 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료시설

본건 주변에 소아과 및 약국 등 기본적인 의료 관련 편의시설이 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5.3. 기타 편의시설

주변 지역은 전반적으로 조용하고 살기 좋은 주거 환경을 갖추고 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상의 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임의경매로 진행되는 점 등을 고려할 때 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

건축 사용승인일(2001.07.28) 기준으로 약 25년이 경과한 아파트로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

일부 지역의 토지 이용 계획(도시자연공원구역, 자연녹지지역 등)으로 인해 향후 개발 제한이나 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 여건 또한 양호하여 주거 환경이 비교적 편리합니다. 감정가는 2억 3천 3백만원이며, 면적 대비 적절한 수준으로 평가되었습니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 요구됩니다. 건물 연식은 있으나, 주변 환경 및 입지 조건을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 학교, 학원, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

* 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 233,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준을 고려하여 186,400,000원 ~ 209,700,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.