나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52157 [1] 경기도 광주시 매산동 813-20 신호팰리스 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 ""매산 삼거리"" 남동측 인근에 위치하며 부근으로는 단독
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 1층 101호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지
역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<
환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 성남지원 2025타경52157 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 매산동 813-20, 신호팰리스 비동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 261,000,000원 (2억 6천1백만원)

* 토지면적: 83.02㎡ (약 25.11평)

* 건물면적: 66.84㎡ (약 20.22평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정권자)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 101호

* 건축년도: 2017년 건축, 2018년 사용승인 (신호팰리스 B동 기준)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산 삼거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 2024년 06월 04일자 광주시 압류 (등기부 갑구 6번)

* 임차인 현황 및 인수관계:

* 등기부상 주택임차권(을구 14번)이 존재하며, 임차인 임규선은 보증금 288,000,000원, 전입일자 2021-07-15, 확정일자 2021-05-27로 확인됩니다.

* 물건명세서상으로는 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라, 본 건 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다.

* 기타 권리: 소유권 이전(갑구 4, 5번), 압류(갑구 7번), 강제경매(갑구 8번, 채권자: 주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 총 채권액: 288,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에는 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 내 수요를 충족시키는 근린생활시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 매산동 일대의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 광주시청 및 광주역 등 주요 도심 지역과의 연계는 차량 이동을 통해 가능합니다.

* 자연환경: 경안천습지생태공원, 앵자봉, 무갑산 등 자연 친화적인 공간이 광주시에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 지역 내 폐기물 처리 시설(소각장 등) 설치 관련 논의가 진행되고 있으며, 향후 시설 위치에 따라 주거 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

* 감정가(2억 6천1백만원)와 최근 유사 물건 시세(약 1억 5천만원대) 간의 상당한 괴리가 존재하여, 감정가의 적정성 여부를 추가 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 해소된 상태입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 시장 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* HUG의 적극적인 인수 조건 변경으로 임차인 관련 리스크가 해소되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 향후 주변 개발 및 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 금액으로 낙찰 시 시세차익 확보 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 연식의 다세대주택(2015년식, 46.34㎡)이 107,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 66.84㎡ 면적임을 감안할 때, 단위 면적당 가격을 적용하면 약 154,000,000원 ~ 160,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

감정가 261,000,000원과는 큰 차이가 있으나, 시세 분석을 바탕으로 예상되는 합리적인 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

* 이는 인수 보증금 0원을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 시세 상승 가능성을 고려한 범위입니다.

* 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 구체적인 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.