나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56116 [1] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지ㆍ업무시설(오피스텔)ㆍ각종 근린생활시설ㆍ상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지
구임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 시도ㆍ지방도ㆍ고속도로의 배치상태 등 차량
의 이용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선,
동탄역(GTX-A) 까지의 거리 등 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 2021.09.02. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상13층
건내 1층 113호외 2개호로서,
외벽 : 외장복합판넬붙임, 강화유리 등 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 및 위 인테리어마감 등

이용상태

본건 공히 근린생활시설로서, 기호(1,3)은 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 정방형의 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 업무시설
(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 서측으로 왕복3차선, 북측으로 왕복2차선의 동탄감배산로가 개설되
어 있으며, 동측 동탄기흥로(지방도317호선)ㆍ북측 동탄원천로(지방도84호선) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-
01)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)
(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56116 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 1,281,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 113호

용도: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 9.84㎡ (약 2.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 사용승인일: 2021년 09월 02일

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 동탄2택지개발지구 내에 소재합니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도, 지방도, 고속도로의 배치상태 등 차량 이용이 대체로 양호합니다. 대중교통 여건 역시 인근 버스정류장의 위치 및 버스 노선, 동탄역(GTX-A)까지의 거리 등을 고려할 때 대체로 양호한 편입니다. GTX-A 노선의 수서-동탄 구간은 약 19분 소요되며, 2024년 3월 30일에 개통되었습니다.

2.3. 도로상태

본건이 소재하는 토지는 서측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선의 도로에 접해 있으며, 동측 동탄기흥로(지방도317호선) 및 북측 동탄원천로(지방도84호선) 등과 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 정보

현재 검색된 정보 상으로는 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 폐기물 매립장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 이러한 시설의 영향은 지역적 범위가 넓고, 공개된 정보만으로는 파악하기 어려울 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권 (중소기업은행, 2021.10.21 접수, 권리금액 2,640,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 해당 사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-01

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 기타 권리사항

* 갑3. 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사재권, 2021.10.21 접수)

* 갑4. 소유권이전 (주식회사영혜윤, 2021.10.21 접수)

* 갑5. 압류 (동화성세무서장, 2024.07.12 접수)

* 갑6. 임의경매개시결정 (중소기업은행, 2025.05.22 접수, 채권금액 2,389,181,518원)

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,640,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 개발 현황

본건은 동탄2신도시 중심상업지역 내에 위치하여 동탄테크노밸리 조성, GTX-A 개통 등의 개발 호재와 함께 인구가 지속적으로 증가하고 있는 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 상가 특성 및 이용 현황

2021년 9월 사용승인된 신축 건물 내 1층 상가로, 외벽은 외장복합판넬 및 강화유리, 내벽은 수성페인트 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 조사일 현재 공실 상태입니다.

4.3. 상권 전망

동탄2신도시는 자족도시로서의 성장 가능성이 높으며, GTX-A 노선 개통으로 수도권 접근성이 크게 향상되었습니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 신축 상권 특성상 경쟁 심화 가능성 및 경기 변동에 따른 영향을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

GTX-A 동탄역이 인근에 위치하여 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 외부 도로망 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육

본건 북동측 인근에 여울초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

5.3. 편의시설

주변 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

조사일 현재 본건은 공실 상태로, 향후 공실 장기화 위험이 존재합니다. 지역 내 신규 상가 공급 현황 및 경기 변동에 따른 수요 변화를 주시해야 합니다.

6.2. 상권 경쟁 심화

동탄2신도시의 지속적인 개발과 함께 상업시설 공급이 늘어나면서 상권 내 경쟁이 심화될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행이 본 건의 낙찰가 및 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.4. 지역 특성상 개발 제한

택지개발지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 중심상업지역에 위치한 2021년 준공된 신축 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 GTX-A 동탄역을 통한 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 배후 수요가 풍부하며, 향후 동탄2신도시의 지속적인 발전에 따라 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없습니다. 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 확보 전략이 필요하며, 신축 상권의 경쟁 환경과 경기 변동에 따른 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 핵심 상권 내 위치.

* GTX-A 동탄역 접근성 우수 (수서역까지 약 19분 소요).

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물.

* 권리 관계가 매각으로 모두 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 인구 증가에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가는 감정가 1,281,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 낙찰가율, 본건의 현 공실 상태 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 감정가 이하의 합리적인 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 적정 가치 산정을 위해서는 심층적인 추가 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.