나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56084 [1] 경기도 화성시 양감면 사창리 1101-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ""신왕교차로"" 북서측 근거리에 위치하며, 인근에 소규모 공장 등이 소재하는 공장지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 및 배차간격 등을 감안할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 인접지 대비 완면한 경사의 부정형 토지로서, 지목은 대이며 공업용으로 이용 중입니다.

일련번호(2) 토지는 인접지 대비 완면한 경사의 부정형 토지로서, 지목은 대이며 공업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 사창리 1101-5
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호(2) 용소리 1127-5
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 경량철골구조 기타지붕 단층 'A동' 건물로서,
(사용승인일 : 2024.08.08)
외벽,내벽 : 판넬잇기 등 마감
창호 : 하이샤시 등

일련번호(4) 일반철골구조 기타지붕 단층 'B동' 건물로서,
(사용승인일 : 2024.08.08)
외벽,내벽 : 판넬잇기 등 마감
창호 : 하이샤시 등

이용상태

일련번호(3) : A동 사무실로 이용 중입니다.

일련번호(4) : B동 창고로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(3) : 없습니다.

일련번호(4) : 귀 제시목록 상 '제1종근린생활시설'로 표시되어있으나, 일반건축물대장 상 '제2종근린생활시설'로 이용 중이므로 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56084 (1)

소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 1101-5

용도: 근린시설 (토지: 공업용, 건물: A동 사무실, B동 창고)

감정가: 1,202,139,000원

토지면적: 1293.00㎡ (약 391.19평)

건물면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

건물 구조:

* A동: 경량철골구조, 기타지붕, 단층, 사용승인일 2024년 8월 8일

* B동: 일반철골구조, 기타지붕, 단층, 사용승인일 2024년 8월 8일

건물 이용 현황:

* A동: 사무실

* B동: 창고

공부상 차이점: B동은 제시목록상 '제1종근린생활시설'로 표시되었으나, 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ""신왕교차로"" 북서측 근거리에 위치하며, 인근에 소규모 공장 등이 소재하는 공장지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 및 배차 간격 등을 감안할 때 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

본건 토지 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 인접지 대비 완만한 경사의 부정형 토지이며, 지목은 대이고 공업용으로 이용 중임.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 성장관리권역

* 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을11)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)임.

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 채권 총액은 약 1,793,475,980원이며, 여기에는 근저당, 다수의 가압류 및 압류 등이 포함되어 있음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김광원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 3월 31일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임대차 관계는 미상임.

3.5. 임대차 관계

임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 공장 밀집 지역에 위치하며, 인근에 소규모 공장들이 소재함. 용도상 근린생활시설로 분류되나, 실제 건물은 사무실과 창고로 이용 중임.

4.2. 주변 상업 시설

주변 공장지대의 특성상 상업 시설이 발달하지는 않았으나, 기본적인 근린생활 편의시설은 존재할 것으로 추정됨.

4.3. 이용 현황

건물의 A동은 사무실, B동은 창고로 이용되고 있어, 산업 및 물류 관련 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)에 대한 정보가 부족함. 다만, 공장지대임을 감안할 때, 생활 편의시설은 제한적일 수 있음.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 설정되어 있어, 경매 절차 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 건물 공부상 용도 차이

B동 건물의 경우, 제시목록상 용도와 실제 이용 현황(제2종근린생활시설)이 상이하므로, 향후 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한 사항

* 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 비행기 소음 및 안전 관련 제약이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역에 해당하여 특정 업종 운영에 제한이 있을 수 있음.

* 계획관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 건축 행위에 대한 규제가 존재함.

6.4. 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지와 건물의 가치 평가 및 활용 계획을 종합적으로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 양감면 공장지대에 위치한 근린생활시설(실제 용도: 사무실, 창고)로, 신축 건물(2024년 사용승인)을 포함하고 있어 비교적 최신 시설을 갖추고 있음. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 특수성이 있으며, 건물 용도와 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재함. 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 관련 영향 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2024년 사용승인)로 즉시 사용 가능: 신축 건물을 보유하고 있어 즉시 활용이 가능함.

* 공장지대 내 근린생활시설: 산업 활동을 지원하는 지역 특성상 사무실 및 창고 용도로 적합.

* 넓은 토지 면적: 1293.00㎡(약 391.19평)의 토지 면적을 확보하고 있어 추가 활용 가능성이 있음.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 관리 및 개발의 효율성을 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,202,139,000원임. 인수 보증금은 0원으로 파악되며, 채권 총액은 약 17억 9천만 원에 달함. 주변 시세, 건물 상태, 지역 개발 가능성, 토지이용 제한사항, 그리고 경매 물건의 특수성(유동화, 공동담보) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 현재 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.