나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56071 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 4층비431호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56071 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 4층비431호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경56071
• 주소: 경기도 화성시 동탄원천로 354-11, 동탄퍼스트빌스타 4층비431호
• 용도: 오피스텔

수원지방법원 경매12계 2025타경56071 | 소재지: 경기도 화성시 동탄원천로 354-11, 동탄퍼스트빌스타 4층비431호 | 감정가: 78,000,000원 | 최저가: 54,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 보고서는 수원지방법원 2025타경56071 (1) 사건에 대한 상세 분석 내용을 담고 있습니다. 해당 물건은 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 4층 비431호에 위치한 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 전OO입니다.

1.2. 소재지 및 입지 분석

본건은 경기도 화성시 능동에 소재한 '능동고등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 본건과 유사한 주거용 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 안정적이고 무난한 편입니다. 이는 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임을 시사합니다.

1.3. 교통 현황

차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 파악됩니다. 이러한 교통 여건은 출퇴근 및 외부 활동에 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.4. 건물 현황

해당 물건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 18층 건물 중 4층 비431호에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 내부 마감 상태는 별도 확인이 필요하나, 일반적인 오피스텔의 구조를 갖추고 있습니다. 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 옥내 소화전, 화재탐지기, 스프링클러, 승강기 등 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

물건이 속한 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 북서측으로는 왕복 7차선 도로, 남동측으로는 약 20미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 전OO입니다. 가장 중요한 권리사항은 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금은 95,000,000원이며, 확정일자는 2022년 2월 21일, 전입일자는 2022년 3월 29일입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 상권 및 주변 환경 분석

본건이 위치한 지역은 능동고등학교 인근으로, 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이는 배후 수요가 탄탄함을 의미하며, 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 혐오시설이 발견되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 생활 편의 시설

인근에 학교(능동고등학교), 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활에 필요한 편의 시설들이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하여 화성시 내외로의 이동이 수월합니다.

1.9. 잠재적 리스크 분석

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 낙찰 후 배당 결과에 따라 임차 보증금 중 일부 또는 전부를 추가로 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석을 철저히 하여 인수 금액을 명확히 산정해야 합니다. 토지 이용계획상 일부 제한 사항(특정용도제한지구, 비행안전제6구역 등)이 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 평가

해당 물건은 화성시 동탄 지역의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 건물 자체의 관리 상태나 주변 환경은 양호한 편으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

해당 물건은 동탄 신도시 내 입지로 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다. 또한, 오피스텔의 경우 임대 수익형 투자 상품으로도 고려될 수 있습니다. 입찰 시에는 권리 분석을 통해 인수해야 할 임차 보증금을 정확히 파악하고, 이를 총 매수 비용에 반영하여 수익률을 계산하는 것이 중요합니다. 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼의 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계