나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56121 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 445-19 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 ""상봉초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1토지는 대체로 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중인 상태이며,
기호3,4토지는 도로 등으로 이용중인 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1토지는 서측 및 남측으로 로폭 약8미터 내외, 북측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로 등을 통하여 접근가능하고, 기호3,4토지는 본건이 도로 등임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,4(445-19번지, 445-20번지, 445-25번지) :
제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 4층 건물로서,
(사용승인일자 : 2021.08.20)
외벽 : 외장재붙임 마감 등.
내벽 ; 인테리어, 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 계단실 등
2층 : 다가구주택 5가구(201호~205호) 등
3층 : 다가구주택 4가구(301호~304호) 등
4층 : 다가구주택 4가구(401호~404호) 등
옥탑1층 : 계단실 등.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 시스템에어컨, 소방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

옥탑1층에 철근콘크리트구조 계단실 등(㉠)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록3,4는 도로로 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경56121(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 봉담읍 동화리 445-19 외 2필지이며, 용도는 다가구주택입니다.

감정가는 2,208,484,290원입니다.

토지 면적은 총 591.00㎡(약 178.8평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 367.8㎡(약 111.3평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 614.18㎡(약 185.8평)이며, 건물 지분 전체가 매각 대상에 포함됩니다. 건물 제시외 면적은 14.63㎡입니다.

매각 대상은 토지 지분과 건물 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 지분 매각이며, 주의사항으로는 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되고, 목록 3, 4 토지는 도로로 사용되는 지분 매각입니다. 특수 물건 정보 역시 지분 매각에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 상봉초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 그리고 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 교통 여건은 보통입니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 일부 필지(기호 3, 4)는 도로로 이용되고 있습니다.

기호 1 토지는 서측 및 남측으로 약 8미터 내외, 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 기호 3, 4 토지는 본건이 곧 도로 역할을 합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 수도권 성장 관리 권역에 해당합니다.

주변에 소규모 공장이 소재하고 있어, 이 점이 향후 개발이나 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지 지분과 건물 전체가 매각되는 물건입니다.

토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 11월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 924,000,000원입니다.

건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 924,000,000원입니다.

2025년 5월 22일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(갑10)이 임의경매개시결정(2025타경56121)의 원인이 되었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

모든 등기부상의 권리(근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리와 동일하며 배당을 통해 소멸될 예정입니다.

따라서 경락받는 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황 분석:

총 19명의 임차인이 등록되어 있으며, 확인된 보증금 및 차임 합계는 1,175,000,000원입니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 권

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-25

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-31

확정일자: 2023-10-31

배당신고일자: 2025-06-27

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-13

확정일자: 2023-09-11

배당신고일자: 2025-07-09

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 변

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2025-06-12

대항력: 없음

* 임차인: 변

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-25

확정일자: 2024-11-18

배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 없음

* 임차인: 빈

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

확정일자: 2024-08-08

배당신고일자: 2025-06-25

대항력: 없음

* 임차인: 서

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: 2021-10-13

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-15

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-08

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2025-06-10

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-09

확정일자: 2024-07-18

배당신고일자: 2025-06-12

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-12

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-12

확정일자: 2023-09-12

배당신고일자: 2025-06-11

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-07-09

확정일자: -

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-28

확정일자: 2023-08-28

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 단독주택 및 공동주택이 밀집된 주거 지역과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼합된 복합 지역입니다.

상업 시설로는 편의점, 식당 등이 주로 분포할 것으로 예상되며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1층 근린생활시설은 지역 내 수요를 충족시키는 용도로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

상봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 출퇴근이나 이동에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 소유 관계 정리, 향후 건물 관리 및 유지보수, 매각 또는 재건축 시 타 지분권자와의 협의 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

특히, 목록 3, 4 토지가 도로로 사용되는 지분 매각이라는 점은 토지 이용 및 관리에 추가적인 제약을 줄 수 있습니다.

소규모 공장이 인근에 있다는 점은 소음, 환경 문제 등으로 인해 주거 만족도를 저하시킬 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인 다수가 존재하나, 이는 인수 보증금이 없다는 점에서 긍정적이나, 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 매우 깨끗하고 인수할 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

하지만 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크를 반드시 인지해야 합니다. 전체 토지의 소유권이 아닌 일부만 취득하게 되므로, 향후 부동산 활용 및 처분에 있어 어려움이 따를 수 있습니다.

따라서 본 물건은 권리 분석상으로는 안전하나, 지분 매각으로 인한 실질적인 소유권 및 관리상의 어려움을 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하여 낙찰자의 권리 인수가 없습니다.

* 무잉수 물건: 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 다가구주택으로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 편의시설 접근성: 학교, 도로 등 기본적인 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,208,484,290원입니다.

다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

하지만 토지 지분 매각이라는 점은 상당한 위험 요소이므로, 입찰가를 산정할 때 이를 반드시 고려해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각으로 인한 불확실성 및 향후 타 지분권자와의 협의 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.