나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56122 [1] 경기도 오산시 양산동 365-3 , 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 ""한신대학교 경기캠퍼스"" 북측에 위치하고 부근은 단독주택 및 다세대주택, 주상용 및 상업용건물, 농경지, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 간선도로 및 고속도로IC가 소재하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3) : 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 포장도로임.
기호(3) : 본건이 노폭 약 4미터 내외의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(뿌리유치원), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(뿌리유치원), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역.
기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(뿌리유치원), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 ""한신대학교 경기캠퍼스"" 북측에 위치하고 부근은 단독주택 및 다세대주택, 주상용 및 상업용건물, 농경지, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 간선도로 및 고속도로IC가 소재하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 14세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대주택)로서,
외 벽: 벽돌마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-14대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한), 상대보호구역(2024-03-20)(뿌리유치원), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
지분매각(목록1,2)
목록4-17: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 6번 근저당권설정등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56122 (1)

소재지: 경기도 오산시 양산동 365-3 , 402호

용도: 다세대주택

감정가: 2,506,814,500원

토지면적: 904.00㎡ (약 273.46평)

토지지분: 532.5㎡ (약 161.09평)

건물면적: 536.28㎡ (약 162.22평)

건물지분: 536.28㎡ (약 162.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동수원신용협동조합 (동OOOO)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 오산시 양산동에 위치하며, ""한신대학교 경기캠퍼스"" 북측에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용 및 상업용 건물, 농경지, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

간선도로 및 고속도로IC가 인근에 있어 교통 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까운 거리에 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50m~70m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

2. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 최영: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-05-01, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 강보영: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-05, 확정 2021-10-12, 배당신고 2025-06-10, 대항력 없음.

* 김성배: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-26, 확정 2023-09-25, 배당신고 2025-06-22, 대항력 없음.

* 정준희: 보증금 30,000,000원, 차임 530,000원, 전입 2025-06-09, 확정 2024-07-29, 배당신고 2025-07-04, 대항력 없음.

* 이남수: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-01, 확정 2023-04-12, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음.

* 박수빈: 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-06, 확정 2021-07-16, 배당신고 2025-06-26, 대항력 없음.

* 류진아: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-27, 확정 2023-12-07, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 문지혜: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-21, 확정 2024-08-07, 배당신고 2025-07-30, 대항력 없음.

* 조수빈: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-03-29, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 정동영: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-10, 확정 2023-11-10, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 김태강: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-09-19, 확정 2025-06-23, 배당신고 2025-06-24, 대항력 없음.

* 강한별: 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-10-27, 배당신고 2025-07-23, 대항력 없음.

* 김용성: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-22, 확정 2022-02-25, 배당신고 2026-02-25, 대항력 없음.

* 최영규: 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-27, 확정 2021-07-12, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (2020-09-22, 1,500,000,000원)

* 소유권 이전, 근저당 (120,000,000원), 동수원신용협동조합의 임의경매 (2025-05-22, 1,396,424,839원), 화성시 압류 (2025-05-22), 동화성세무서장 압류 (2026-04-30) 등이 존재했으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,620,000,000원

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (2021-07-08, 1,500,000,000원)

* 정동영의 주택임차권 (130,000,000원)이 존재했으나 말소되었습니다.

* 동수원신용협동조합의 임의경매 (2025-05-22, 1,396,424,839원), 동화성세무서장 압류 (2026-04-30), 화성시 압류 (2026-09-03) 등이 존재했으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,750,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* "목록4-17: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 6번 근저당권설정등기) 있음"이라는 기재가 있으나, 토지 등기부 요약상 을구 6번은 동화성세무서장의 압류 등기이며, 이는 말소된 것으로 확인됩니다.

3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 연식(2016년식)의 '라온빌' A동(전용 48.58㎡)이 2025년 12월 1억 2,500만원에, B동(전용 49.705㎡)이 2026년 4월 1억 1,800만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 계산된 3.3㎡당 매매가는 약 237만원 ~ 257만원 수준입니다.

본 건 'SANTORINI HOUSE'는 2018년~2021년경 건축된 것으로 추정되며, 14세대가 거주 중입니다. 세대당 평균 전용면적은 약 40~50㎡ 내외로 예상됩니다.

유사한 조건의 다세대주택 시세를 고려할 때, 본 건 개별 세대의 시장가치는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 토지 및 건물 전체가 일괄 매각되는 건으로, 감정가 25억 6,814만 5천원은 토지 면적(904㎡)과 전체 건물 면적(536.28㎡)을 포함한 총액입니다.

4. 생활정보

본 건물은 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조로, 14세대가 거주하는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있어 기본적인 주거 편의를 제공합니다.

북측 약 6미터, 남측 약 4미터의 도로에 접하고 있으며, 14대 주차가 가능한 옥외 주차 시설이 마련되어 있습니다.

주변에 학교(뿌리유치원 보호구역), 상업시설, 농경지, 아파트 단지 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

일괄매각 및 지분매각으로 진행되므로, 토지 및 건물 전체에 대한 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

토지 등기부 요약상 을구 6번은 동화성세무서장의 압류였으나 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 6번 근저당권설정등기) 있음'이라는 기재는 혼선을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 소음이나 비행 관련 규제를 받을 수 있습니다.

본 건의 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황 및 보증금, 차임 지급 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 본 건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 권리분석되었습니다.)

6. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 양산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 한신대학교 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 지닙니다.

교통 접근성이 양호하고 생활 인프라가 어느 정도 갖추어진 지역에 위치하며, 건물 자체도 비교적 최신 축에 속하여 주거 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

등기부상 다수의 채권 및 압류가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 처리되어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인들도 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 비행안전구역에 해당하며, 정확한 토지 관련 별도 등기 내용을 추가 확인할 필요성이 있습니다.

7. 투자 포인트

비교적 신축(2018년~2021년 준공 추정)인 다세대주택으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

14세대가 거주 중인 건물로, 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

우수한 교통망과 생활 편의시설 접근성은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가 2,506,814,500원을 기준으로, 주변 시세와 유사 건물(라온빌)의 최근 매매가격을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 22억 ~ 25억원 수준으로 추정됩니다.

현재 경매 물건의 감정가는 이러한 시장 가치 범위 내에서 책정된 것으로 보입니다.

경매 초기 입찰 시에는 감정가의 80~90% 수준인 약 20억 5천만원 ~ 22억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 참여자들의 관심도 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.