나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56105 [1] 경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층234호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ‘큰재봉공원‘ 북서측 인근에 위치하는 집합건물(동탄삼성쉐르빌 제2층 제234호)로서, 주변은 공단, 병원, 공원, 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물(사용승인일 2011.10.31.) 내 제2층 제234호로 서,
외벽 : 석재붙임 및 건축용 판넬붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 페어글라스 창호 등 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 일단으로 등고 평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 약 12m 내외, 북서측으로 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석우동 36-1, 36-2 : 공히 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10∼12m)(접합), 중로3류(폭 12∼15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년1월31일자로 임차권설정이 있음을 참고 하시기 바람.

물건 비고

1. 임차인 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 신기웅)로부터 2025.04.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56105 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층 234호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 15.39㎡ (약 4.66평)

* 건물면적: 49.50㎡ (약 15.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ‘큰재봉공원‘ 북서측 인근에 위치하는 집합건물(동탄삼성쉐르빌 제2층 제234호)입니다.

* 주변은 공단, 병원, 공원, 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지는 인접 도로상태가 남동측으로 노폭 약 15m, 서측으로 약 12m, 북서측으로 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 토지이용계획상 본건 소재지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10~12m), 중로3류(폭 12~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2025년 4월 4일자 금천세무서장의 압류(갑6)입니다.

* 등기사항전부증명서상 소유권이전(갑3, 2022.02.09.) 등기 및 선순위 임차권(을3, 2024.01.31.) 등기가 확인됩니다.

* 주택임차권(을3)은 신 명의로 2022년 1월 28일 전입, 2022년 1월 7일 확정일자를 받았으며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원입니다.

* 주의사항 및 물건명세서에 따르면, 임차인 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 2025년 4월 30일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 본 건 경매로 인해 주택임차권(을3)은 말소될 예정이며, 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 을3 임차권)는 존재하나, 상기 임차인의 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸되므로 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 석우동 일대는 공단, 병원, 공원, 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 특히 본건 동탄삼성쉐르빌은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있으며, 주변 근린상업지역 내 다양한 업종의 상가 및 오피스텔과 함께 형성되어 있어 일반적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

* 건물은 10층 건물로, 본건은 2층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설로는 인근의 큰재봉공원이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 보통 수준입니다.

* 건물 내에는 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없으나, 관련 행정 절차 및 서류 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 현장 방문을 통해 건물의 물리적 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항(성장관리권역 등)이 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 석우동의 동탄삼성쉐르빌 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 특히, 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있다는 점을 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄 신도시 내 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수에 유리합니다.

* 주변에 다양한 업무시설, 상업시설, 공원 등이 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 동일한 동탄삼성쉐르빌 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 11,500만원, 2026년 5월 13,250만원, 2026년 5월 11,950만원에 거래되었습니다.

* 이는 감정가 171,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준이며, 본건은 2층으로 최근 거래 사례(7층, 8층, 9층)보다 낮은 층에 위치합니다.

* 따라서, 최신 실거래가 및 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 예상가는 115,000,000원에서 132,500,000원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 거래가격을 반영하여 122,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.