나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33392 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 357-21 청솔하이빌비 4층 403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33392 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 357-21 청솔하이빌비 4층 403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33392 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 357-21 청솔하이빌비 4층 403호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 122,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 청솔하이빌비 4층 403호 다세대주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 175,000,000원이며, 채권자 주식회사 OOOO의 청구에 의해 진행됩니다.

1.2. 면적 정보 (토지/건물 일괄 매각)

토지 면적: 22.45제곱미터 (약 6.79평)

건물 면적 (전용): 32.59제곱미터 (약 9.86평)

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 "수주중학교" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 생활 편의시설이 갖춰진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건축물 특징

2018년 10월 15일에 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 치장타일붙임, 창호는 샤시창호 등 준수한 마감 상태를 보이며, 위생, 상하수도, 승강기, 주차장, 난방 설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다. 이는 채권자의 강제 집행으로 진행되는 경매이며, 권리 관계 분석 시 임차인 현황이 핵심입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 리스크

본 건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2020카임137)이 등재되어 있습니다.

임차인 김**(921030-*******)의 보증금은 169,000,000원입니다.

임차인의 확정일자는 2018.11.09.로 매우 빠르며, 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높습니다.

임차보증금 169,000,000원은 감정가 175,000,000원에 육박하는 금액이므로, 낙찰금액이 임차보증금 전액을 배당하지 못할 경우 그 미배당액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 지역 및 토지 이용 계획

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 나지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면(진입표면구역) 등 공항 관련 행정 제한 구역에 해당하여 소음 및 건축 제한이 존재합니다. 또한 과밀억제권역에도 포함됩니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

부근은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다. 주거 밀도가 높은 다세대주택 밀집 지역으로 실수요층이 두터운 편입니다.

5.2. 생활 정보

인근에 수주중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 확보되어 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 일상 생활에 필요한 소매점, 식당 등의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (최대 리스크)

선순위 임차인(임차권자)의 보증금(1억 6,900만원)이 감정가(1억 7,500만원) 대비 매우 높아, 유찰로 인해 최저가가 하락할 경우 낙찰자가 임차보증금의 미배당액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 권리 분석 및 예상 배당표 작성이 필수적입니다.

6.2. 행정상 리스크

공항시설법에 따른 중요시설물보호지구 및 소음대책지역(제3종구역)에 속하여 항공기 소음 노출 가능성이 있으며, 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 입찰 전 소음 수준에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2018년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로 주거 환경 및 건물 상태는 양호합니다. 그러나, 감정가에 육박하는 선순위 임차보증금 인수 리스크와 공항 관련 행정 제한(소음, 건축)이 핵심적인 단점입니다. 임차인 인수액 발생 가능성을 염두에 두고 안전마진을 확보하는 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 건물 상태 및 내부 설비 (승강기, 주차장 등)가 양호한 점은 장점입니다.

실제 거주를 희망하는 경우, 공항 소음에 대한 내성 및 임차권 인수 여부를 정확히 파악하여 안전하게 입찰한다면, 비교적 저렴한 가격에 신축 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다. 임차인과 명도 협상 및 보증금 인수액을 포함한 최종 투자 비용을 산출하여 입찰에 임해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계