나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33536 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 60-10 현대팰리스 나동 3층 303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33536 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 60-10 현대팰리스 나동 3층 303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2025타경33536 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 60-10 현대팰리스 나동 3층 303호 | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 103,390,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 정보 요약

사건번호: 부천지원 2025타경33536 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 60-10 현대팰리스 나동 3층 303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물면적 (전용): 35.18㎡ (약 10.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 임차권등기명령 존재 (권리분석 필수)

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, "부천북초등학교" 북측 인근에 소재한 공동주택입니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역이며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 해당하며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다. 토지는 평탄한 세장형이며, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

**2. 입지조건 분석**

2.1. 지역 및 환경 분석

본건은 부천시 원미동의 주거 밀집지역 내에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 빌라, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 양호합니다.

주요 편의시설과의 접근성은 보통이며, "부천북초등학교"가 인근에 있어 학군 수요가 일정 부분 존재할 수 있습니다. 해당 지역은 과밀억제권역에 속합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 부천 시내 및 광역 교통망으로의 접근을 위해서는 일정 거리 이동이 필요할 수 있습니다.

**3. 권리분석**

3.1. 경매의 형태 및 소유관계

본건은 채권자 (한OOOOOOO)가 채무자 겸 소유자 (지OO)를 상대로 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 소유 관계는 단순합니다. 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

등기사항전부증명서상 **임차권등기명령** (2024.3.28.)이 존재합니다.

이 임차권등기명령은 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 주택을 인도하면서 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 설정한 등기입니다.

**주의사항:** 입찰자는 등기부에 기재된 임차보증금액과 계약일자를 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 임차인이 **대항력** (대항요건을 갖춘)을 갖춘 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 **인수**해야 할 잠재적 리스크가 발생합니다. 권리관계에 대한 철저한 분석 없이는 입찰에 참가해서는 안 됩니다.

**4. 상권분석 및 생활정보**

4.1. 주변 상권 및 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 (편의점, 세탁소, 식당 등) 이용은 무난할 것으로 보입니다. 다만, 대형 상업시설이나 백화점 등으로의 접근은 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 공공시설

"부천북초등학교" 북측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 일정 수준 보호받고 있습니다. 인근에 반석유치원 등도 소재하고 있어 어린 자녀를 둔 세대의 주거 환경으로도 적합합니다.

4.3. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

소재지 주변에 대규모의 혐오시설 (예: 폐기물 처리장, 화장터, 대형 공장, 송전탑 부지 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거지역의 편안한 환경으로 판단됩니다.

**5. 잠재적 리스크**

5.1. 권리상 리스크 (가장 중요)

앞서 언급된 임차권등기명령으로 인한 **인수금액 발생 가능성**이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 선순위 임차인의 보증금액을 명확히 확인하고, 배당요구 여부 및 금액 등을 철저히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 현황상 리스크

감정평가서에 명시된 바와 같이, 내부 이용 상태가 공부서류 (집합건축물대장, 건축물현황도)와 상이할 수 있습니다. 현장 방문을 통해 내부 구조 및 누수, 하자 여부를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

**6. 종합 의견 및 투자 포인트**

6.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 부천시 원미동 내 초등학교 인근에 위치하며, 비교적 양호한 주거 환경을 갖춘 물건입니다. 철근콘크리트 구조에 승강기 시설까지 갖추고 있어 실거주 및 임대 목적으로 적합합니다. 감정가 211,000,000원은 해당 지역의 시세를 고려하여 적정성을 판단해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- **소형 주택 임대 수요:** 전용면적 약 10평대의 소형 주택으로, 1~2인 가구 또는 신혼부부 등을 대상으로 한 임대(월세) 수익 확보가 용이할 수 있습니다.

- **교육 환경:** 초등학교 인접성으로 인해 안정적인 주거 선호도를 기대할 수 있습니다.

- **권리분석 수익률:** 임차권등기명령 리스크를 완벽하게 분석하여 안전하게 입찰에 참여하고, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. **(권리분석이 곧 수익률을 결정하는 핵심 요소입니다.)**

법원 정보

부천지원 경매4계