나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509430 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라119 안전센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제비104호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 범랑판넬 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""으로 등재되어 있으며, 조사일 현재 ""공실""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, CCTV, 화재탐지설비, 스프링클러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 등고평탄한 토지로서, 업무시설(오필스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 96-16 :중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 공부 및 남측 도로 기준으로는 ""지층""이나, 북측 공원 기준으로는 지상으로 노출되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현황 조사상 공실이나 임대상항은 미상으로 경매 참여시 별도의 확인이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509430 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (을1, 을8 등기상 확인)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라119 안전센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비104호

건물명: 센트럴시티

용도: 오피스텔 (공부상: 제2종근린생활시설(일반음식점))

건물면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제비104호

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, CCTV, 화재탐지설비, 스프링클러 등.

건축일자: 2022년 03월 18일 (사용승인일)

1.3. 토지 현황

토지면적: 6.44㎡

토지 지분: 6.44㎡

토지 이용 상태: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중. 가장형의 등고평탄한 토지.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 610,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 759,300,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라119 안전센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다. 현재는 미성숙 상가지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사더블유케이홀딩스, 2022-05-31)

* 갑4: 소유권이전 (김유빈, 2022-05-31, 매매 금643,628,000원)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-05-31, 금576,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (주식회사더블유케이홀딩스, 2022-05-31, 금183,300,000원)

* 갑7: 압류 (서인천세무서장, 2025-05-13)

* 갑8: 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-05-22, 576,109,150원)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2022년 05월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인하여 위 근저당권 및 그 이후에 설정된 권리, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 비어 있는 부분이 있어, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서와 현황을 재확인하여 추가 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황은 조사되지 않았으며, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 확인되었습니다. 따라서 경매 참여 시 임대차 관계에 대한 별도의 확인 및 명도 계획 수립이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

본건은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있으나, 조사일 현재 '공실' 상태입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 인천광역시 서구 청라동 96-16: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

4.3. 주변 상권 및 시설

주변은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다. "청라119 안전센터"가 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업시설이 조성되어 있어 잠재적 수요는 존재합니다. (외부 검색 결과, 혐오시설은 특별히 확인되지 않았으며, 공원 및 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, CCTV, 화재탐지설비, 스프링클러 등 일반적인 오피스텔 및 상가 건물에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도와 공부상 등재 용도가 상이할 가능성 (제2종근린생활시설 vs 오피스텔) 및 현황 공실로 인한 공실 위험.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성.

* '지층'이라는 점은 상가로서 활용도나 가치에 영향을 줄 수 있으며, 특히 북측 공원 기준으로는 지상으로 노출된다는 점은 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* 현재 미성숙 상가지대로, 향후 주변 상권 활성화 정도에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 청라동에 위치한 센트럴시티 오피스텔 물건으로, 2022년 신축된 비교적 새 건물입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이지만, 실제로는 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 보이며 현재 공실 상태입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 부분입니다. 입지적으로는 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있으나, 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 단계입니다. 중심상업지역, 경제자유구역 등 지정 지역으로 향후 발전 가능성은 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 중심상업지역, 경제자유구역 지정 등 개발 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 파악 및 시장 상황 분석을 통해 시세 차익 실현 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 21.22㎡ (약 6.4평) 면적의 오피스텔이 2025년 4월 150,000,000원 (약 706만원/㎡)에 거래되었고, 42.82㎡ (약 12.9평) 면적의 오피스텔이 2025년 9월 205,000,000원 (약 478만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 면적은 29.07㎡ (약 8.8평)입니다.

최근 매매가 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 610,000,000원은 시세 대비 현저히 높아 보입니다. (29.07㎡ 기준, 감정가당 약 2,100만원/㎡).

매매사례를 바탕으로 시세 수준을 추정해 보면, 상층부 오피스텔의 경우 ㎡당 약 480만원~700만원 선으로 거래되었음을 알 수 있습니다. 본건은 지층에 위치한다는 점을 감안하여, 상층부 시세에 30%~40% 정도의 할인을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 시가 범위를 산정해 보면, ㎡당 약 300만원~490만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

29. 07㎡ 면적에 적용 시, 약 87,000,000원 ~ 142,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 현재 시장 가격을 기준으로 하되, 지층이라는 점과 공실 상태 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

현 시세 기준으로 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 대략 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 시세, 법원 현황 조사서 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.