나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1071 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 997-10 품에지은 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “석바위사거리” 북서측 인근에 위치합니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물 내 제7층 제705호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 남측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

현황조사서 상 현관에 관리비미납 단수 안내문이 부착되어 있으며 우편함에 청구서 등이 쌓여있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1071 (1)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 공동담보

1.1. 2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 997-10 (인천광역시 미추홀구 경인로435번길 33) 품에지은 7층705호

1.1. 3. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설)

1.1. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 5. 감정가

351,000,000원 (삼억오천일백만원)

1.1. 6. 토지 면적

19. 80㎡ (약 6.0평)

1.1. 7. 건물 면적

84. 46㎡ (약 25.5평) (전용면적 기준으로 추정)

1.1. 8. 건물 구조

철근콘크리트구조, 지상 9층 건물 내 7층 705호. 외벽: 인조석붙임 마감 등, 창호: PVC새시 창호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “석바위사거리” 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 소유권이전(김은숙, 2022-11-04), 근저당(행당새마을금고, 2022-11-04, 10,000,000원), 소유권이전신탁(신영부동산신탁 주식회사, 2022-11-04), 임의경매개시결정(성동행당새마을금고, 2025-05-21, 10,000,000원) 등이 존재합니다.

채권자: 성OOOOOOOO

등기부채권 총액: 10,000,000원 (임의경매 채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(참고: 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 별도 약정 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동, "석바위사거리" 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

석바위사거리 인근으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 혐오 시설 유무는 현장 조사 및 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 상업 시설을 통한 쇼핑, 외식, 문화 생활 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 상 주의사항

현황조사서 상 현관에 관리비 미납으로 인한 단수 안내문이 부착되어 있으며, 우편함에 청구서 등이 쌓여있는 것으로 확인되었습니다. 이는 미납 관리비 발생 및 인수 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 권리 상 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

오피스텔의 경우, 실제 점유자, 임대차 계약 조건, 미납 관리비 정산 등 현장 확인 및 권리관계 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본 물건은 인천 미추홀구의 주요 교통 요지인 석바위사거리 인근에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 미납 관리비, 공동담보 등의 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

석바위사거리 인근의 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 경매 기회

인수 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

감정가격을 기준으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴한 매입 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상가 산정

본 물건의 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 오피스텔의 매매/임대 호가, 지역 부동산 시장 동향 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 건축물 표제부 JSON만으로는 시세 분석이 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 351,000,000원입니다.

일반적인 경매 투자 전략으로는 감정가의 70%~90% 수준에서 시작하여, 물건의 가치, 현장 상태(수리비, 미납 관리비 등), 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정합니다.

현재 파악된 정보에 따르면, 미납 관리비, 공동담보 등의 리스크 요인이 존재하므로 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통해 파악된 실질적인 가치와 리스크를 반영하여 산정해야 합니다. 감정가(351,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 대략 245,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.