나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509302 [1] 인천광역시 강화군 길상면 길직리 626-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 길직리 소재 ""길직1리마을회관"" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하나, 배차간격 등을 고려할
시 대중교통 이용여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지로써 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3): 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로인 기호(3)을 통하여 인근 공도와
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

626-28, 626-31 공히:
계획관리지역,가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층건으로(사용승인일: 2017.11.29),
외벽 : 스타코 마감 등.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외물건 기호㉠, ㉡이 소재하나 토지에 미치는 영향은 별무함(후첨
""건물개황도"" 참조).

공부와의 차이

본건 건물의 제시목록 상 면적 및 건축물현황도 상 형상과 현황의 면적 및 형상이
다소 상이한 바, 개략적인 실측을 기준으로 사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건 포함
3번 물건 도로는 지분매각
본건 건물의 제시목록 상 면적 및 건축물현황도 상 형상과 현황의 면적 및 형상이 다소 상이하여 정확한 실측 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경509302 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509302 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 길직리 626-28

* 신주소: 인천광역시 강화군 피미길32번길 79-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 308,759,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청파새마을금고

* 건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2017년 11월 29일

* 토지면적: 514.00㎡ (약 155.5평)

* 토지 지분면적: 490.998㎡ (약 148.6평)

* 건물면적: 118.40㎡ (약 35.8평)

* 건물 지분면적: 118.4㎡ (약 35.8평)

* 건물 제시외 면적: 8.60㎡

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 물건 포함. 3번 물건 도로는 지분매각. 본건 건물의 제시목록 상 면적 및 건축물현황도 상 형상과 현황의 면적 및 형상이 다소 상이하여 정확한 실측 필요.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 강화군 길상면 길직리 소재 "길직1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 위치하나, 배차 간격 등을 고려할 시 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 1) 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(기호 3)를 통하여 인근 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 청파새마을금고입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 12일 접수된 청파새마을금고의 근저당권 (을3)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을4, 갑9, 갑10, 갑11 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액은 224,815,639원입니다. (이는 모든 등기부상 권리액의 합계이며, 실제 인수 금액과는 다릅니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 해당될 수 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 드림캐슬 (2017년 건축, 길상면 길직리 1080-7): 2024년 6월 11일, 57.86㎡가 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,899,758원 수준입니다.

* 드림캐슬 (2017년 건축, 길상면 길직리 1080-7): 2026년 6월 3일, 39.96㎡가 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,751,751원 수준입니다.

* 이지홈타운101동 (2010년 건축, 길상면 길직리 1067-28): 2025년 12월 9일, 72.2㎡가 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,385,041원 수준입니다.

* 본건 감정가: 308,759,000원이며, 건물 면적 118.40㎡ 기준 ㎡당 약 2,607,761원입니다. 이는 주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 시세에 크게 반영되는 점을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 지역 특성상 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 한적한 편입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설 및 교육시설: 상세 정보는 제한적이나, 지역 특성상 도심지 대비 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부 상이: 건물 면적 및 형상이 실측과 다를 수 있어 정확한 실측 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 지분 매각: 본건 토지의 일부(기호 3)가 도로 현황으로 지분 매각되는 점은 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있으며, 타 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용 여건이 다소 불편하여 생활 편의성 저하 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수되는 임차인은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 확인이 필요할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역: 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2017년에 신축된 단독주택으로 비교적 최신 건물이지만, 강화군 길상면의 농경지, 임야 등과 혼재된 지역에 위치하여 주변 환경 및 교통이 다소 불편한 단점이 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 임차권은 없습니다. 다만, 건물 면적 및 현황과 공부 상의 차이, 그리고 도로 지분 매각이라는 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 반드시 현장 확인 및 실측을 통해 면밀한 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)임.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리가 용이함.

* 인수되는 임차권이 없어 명도 부담이 적음 (보증금 0원).

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,759,000원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 실거래가를 고려할 때 ㎡당 가격은 다소 높은 수준으로 보입니다. 그러나 단독주택은 토지 가치가 높게 반영되므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

리스크 요인(건물 면적 상이, 도로 지분 매각, 교통 불편)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 리스크 요인을 고려한 보수적 접근 시: 감정가의 80~90% 수준 (약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원)

* 리스크 요인이 해소되거나 무시 가능한 수준으로 판단될 경우: 감정가 수준 (약 3억 8백만원)

따라서, 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 3억 8백만원 사이에서, 현장 조사 결과 및 법률 자문을 바탕으로 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 시에는 건물 실측 비용, 명도 비용, 세금, 도로 지분 관련 법률 검토 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.