나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509267 [1] 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 운서동 소재 ""운서역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본 건물과 같은 규모의 주상복합체 건물 중심의 역세권 주상지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하는 바 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 1층 115호와 7층 708호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 전면 통유리(기호 1, 1층 115호) 마감,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 섀시 창호임.

이용상태

기호 1) : 근린생활시설(파머스 포크 : 하아이안 샐러드 영종운서점)로 이용중임.
기호 2) : 주거용 오피스텔임.

설비내역

기본적인 급·배수 설비, 도시가스 설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등 되어 있으며 기호1)은 천정형 냉난방설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(오피스텔(생활용숙박시설 포함) 321개호, 근린생활시설 27개 호, 주차 244대, 승강기 3대) 건부지임.

인접 도로상태등

3면으로 각각 대로, 중로, 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리
권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1)은 보증금 2천만원, 월세 190만원으로 임차 중이며 기호 2)는 임차인 거주하나 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509267 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3098-1, 지엘플렉스1 1층 115호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 복합 용도: 생활숙박시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔))

* 토지 면적: 13.67㎡ (약 4.14평)

* 건물 면적: 39.60㎡ (약 12.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 617,000,000원

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 본 건물과 같은 규모의 주상복합체 건물 중심의 역세권 주상지대로서 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(운서역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태는 대로, 중로, 소로에 각각 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 소로1류, 중로1류, 중로2류 접합

* 경제자유구역

* 장애물제한표면구역(공항시설법)

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018-11-15, 334,800,000원)

* 등기부채권 총액: 404,600,000원 (근저당, 가압류, 강제경매 등 포함)

3.2. 인수 권리 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 내용 명시된 바 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-01

* 확정일자: 2025-05-29

* 배당신고일자: 2025-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 건물 및 이용상태

4.1. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 1층 115호입니다.

* 건축물대장상 건물 총 면적: 20,918.79㎡ (약 6,333.5평), 348개 호실로 구성되어 있습니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 전면 통유리 마감.

* 내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감.

* 창호: 섀시 창호.

4.2. 이용 현황 (업종)

* 기호 1) : 현재 근린생활시설(파머스 포크 : 하아이안 샐러드 영종운서점)으로 이용 중입니다. (전용면적 39.60㎡)

4.3. 설비 내역

* 기본적인 급·배수, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 천정형 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 특성

* "운서역" 역세권을 중심으로 형성된 주상복합 상권입니다.

* 동일 규모의 상업시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의시설

* 운서역을 중심으로 한 교통 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본 물건은 중복사건으로 분류되어 있으므로, 관련하여 추가적인 법률 검토 및 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변에는 숙박시설, 골프장, 드라이빙 센터 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

* 인천 중구 운서동에 위치한 역세권 근린상가 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 건물 자체의 구조 및 설비 상태 양호하며, 현재 샐러드 가게로 성업 중입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

* 중복사건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건 (시세 조사 필요)

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능

* 안정적인 임대수익 기대 가능 (현재 임차인의 임대료 수준 참고)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(617,000,000원) 및 인수되는 권리(0원)를 고려하여 산정됩니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 공실률, 건물 관리 상태 및 향후 개발 계획 등 상세한 시장 조사가 필수적입니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 본 보고서에서는 별도의 금액을 제시하지 않으며, 충분한 정보 수집 후 보수적으로 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.