나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509387 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-514호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트형공장, 중·소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층
건내 제5층 제3-514호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

""지원시설(기숙사)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로
에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자
전용도로)(2019-12-16)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에
관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509387 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-514호

용도: 기숙사

감정가: 123,000,000원

토지면적: 8.39㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.39㎡ (약 2.53평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물지분: 28.26㎡ (약 8.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '초은중학교' 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트형공장, 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021-11-04 접수된 중소기업은행의 근저당권 (109,200,000원)이 말소기준권리임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (중소기업은행)

* 가압류 (삼성카드주식회사)

* 임의경매개시결정 (중소기업은행)

* 압류 (국민건강보험공단)

이상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 확인되지 않음. (지상권 개요 항목이 있으나 상세 내용 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

임차인 관련 주의: 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요함. 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있으며, 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나 미상이라도 실제 계약 내용 확인이 필수적임.

1.3. 상권분석

건축물 정보: 본건은 '에이스하이테크시티청라' 내 지원시설(기숙사) 용도로 이용 중인 구분건물임. 해당 건물은 철근콘크리트구조 외 다층 구조로 건축되었으며, 총 10층 건물에 780세대가 있음.

지역 특성: 소재지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로 등으로 지정된 지역임. 주변에는 아파트형공장, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보(2026년 1월)는 '청라파크자이더테라스' 단지로, 본건이 소재한 '에이스하이테크시티청라'와 건물 용도, 단지 규모, 주거 형태가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 해당 정보에 따르면, 84.99㎡ 면적의 주거용 건물은 약 49,600만원 ~ 52,900만원 범위에서 거래되었으며, 이는 평당 약 583만원 ~ 622만원 수준임.

* 본건의 감정가는 28.26㎡ 면적에 123,000,000원이며, 이는 평당 약 435만원 수준임.

* 주변 주거용 부동산의 시세가 높게 형성되어 있으나, 본건은 지식산업센터 내 기숙사라는 특성상 용도별 시장 가치 차이를 고려해야 함.

* 에이스하이테크시티청라 내 유사 기숙사/오피스텔의 직접적인 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있으나, 감정가는 주변 주거용 부동산 시세 대비 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: '초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 업무 및 상업 시설이 혼재되어 있음.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편임.

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소방, 주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유자를 파악하고 명도 절차를 진행해야 할 수 있음. 인수 보증금이 0원이라도 실제 임대차 조건 확인이 필요함.

유동화 물건: 채권 유동화로 인해 발생한 경매 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특이 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

용도 특수성: 지식산업센터 내 기숙사라는 용도는 일반 주거 시설과 달리 임대 수요의 변동성이나 특정 경기 상황에 더 민감할 수 있음.

혐오 시설: 제공된 정보 및 자료 내에서는 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음. (외부 지도 서비스 검색 등은 본 제공 정보 범위 외임)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 에이스하이테크시티청라 내 기숙사 용도의 구분건물임. 2019년 건축 허가를 받아 비교적 신축 건물에 속하며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 시 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분임.

제공된 주변 주거용 부동산의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단되나, 이는 지식산업센터 내 기숙사라는 특수 용도에 따른 시장 가치 차이로 볼 수 있음.

향후 임대 수요 및 관리 측면을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

신축급(2019년 건축 허가) 지식산업센터 내 기숙사로 건물 상태 양호 예상.

인천 서구 청라동이라는 지역적 이점과 준공업지역, 지구단위계획구역 내 위치.

권리 분석상 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 인수 부담이 적음.

제공된 주변 주거용 부동산 시세와 비교 시, 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성 있음 (단, 직접 비교는 어려움).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

본건은 지식산업센터 내 기숙사라는 특수 용도로 인해 직접적인 비교가 가능한 최근 실거래가 정보가 부족함. 제공된 주변 주거용 부동산 시세는 참고 자료로 활용하되, 본건의 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요함. 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 및 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.