나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509301 [1] 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""인천한빛초등학교"" 동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제2층 제206호, 제3층 제304호, 제3층 제305호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공히 '일반음식점'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도 및 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급도면 및 외관관찰과 탐문조사 결과 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

3. 본건 기호(1) 제2층 제206호는 도면상 기존 출입문에 더하여 추가적인 출입문을 만든것으로 판단되며 내부에 적치된 물건등이 다소 있는 것으로 외부 관찰로 조사되었는 바 임대차계약 등이 존재하는 것으로 추정되오니 경매 참여자께서는 양지 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509301 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층206호

건물명: 승연프라자

구분건물: 제2층 제206호

용도: 근린상가 (1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 308,000,000원

토지면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

토지지분: 26.77㎡ (약 8.10평)

건물면적: 98.52㎡ (약 29.79평)

건물지분: 98.52㎡ (약 29.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 사업주체 및 권리관계

채권자: 강OOOOOOOOO

말소기준권리: 을3 근저당권 (강진한들농업협동조합, 2024.09.26. 등기, 1,128,000,000원)

총 채권액 (등기부 요약 기준): 2,236,582,304원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재하며, 인천한빛초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주상복합지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측 및 남동측으로는 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 보행자 도로가 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건물에는 소유권보존등기(2016.09.13.) 및 신탁등기말소 관련 사항(2024.09.26.)이 등재되어 있습니다.

주요 권리사항으로는 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

말소기준권리인 강진한들농업협동조합의 근저당권(을3)을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 지상권과 같은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 등재될 가능성에 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서의 '기타참고사항'에 따르면, 본건 제2층 제206호는 외부에서 추가 출입문이 확인되고 내부에 적치된 물건이 있는 것으로 보아 임대차 계약이 존재할 것으로 추정됩니다.

따라서, '인수 보증금 합계 0원'이라고 명시되어 있더라도, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무는 현장 조사 및 법적 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 업종

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 8층 건물 내 2층 206호입니다. 공부상 용도는 '일반음식점'으로 등재되어 있습니다.

건물은 기본적인 전기, 위생, 급배수, 스프링클러, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인천한빛초등학교 인근의 주상지대로, 주변 상권은 혼재된 형태로 보입니다.

(별도 검색 결과) 서창동 일대는 신규 택지 개발과 함께 상업 시설이 꾸준히 공급되고 있으며, 비교적 젊은 연령층의 인구가 유입되고 있는 지역입니다. 다만, 경쟁 상권의 형성 가능성도 존재합니다.

혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인천한빛초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 아파트 단지 및 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

차량 진출입이 용이하고 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

'기타참고사항'에서 언급된 바와 같이, 제206호에 대한 임대차 계약 존재 가능성이 제기되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 대항력 유무 및 실제 점유 관계에 따라 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 제한되었으며, 이는 내부 상태, 마감재, 실제 구조 등에 대한 정확한 파악을 어렵게 합니다. 감정평가 시 일반적인 수준을 전제로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경쟁 입찰 시 높은 가격으로 낙찰될 가능성 또는 유찰 가능성 등 다양한 시나리오를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 상가 건물로, 인천한빛초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용이 가능합니다.

권리관계는 말소기준권리 외 다수 권리가 등기되었으나 대부분 말소 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 내부 확인의 제한은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서창동 지역의 상업용 부동산으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인근 위치로, 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상업 시설로서의 활용성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 308,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현장 조사를 통한 임차인 현황 및 내부 상태 확인

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 본 건의 잠재적 리스크(명도, 내부 상태 등) 해소를 위한 추가 비용 산정

* 향후 예상 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 분석

상기 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 입찰가 산정 시 명도 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.