나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509262 [1] 인천광역시 계양구 장기동 147-15 원욱그린타운 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 ""인천계양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""인천귤현초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2011-05-27)

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장벽돌 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1994-09-16)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측의 도로를 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509262 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 계양구 장기동 147-15 원욱그린타운 2동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 3,100만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

* 토지지분: 22.440495670103093㎡ (약 6.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 건물지분: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 대항력있는임차인,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다. 또한 "인천귤현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북측 및 동측의 도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리))

* 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>

* 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 7월 11일 접수된 오범영의 가압류 (인천지방법원 2024카단12156)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다. (지상권 개요만 언급됨)

* 말소되는 권리: 등기부상 갑구 18번부터 갑구 22번까지의 가압류, 강제경매, 압류 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 126,886,128원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 인천도시공사 (입주자: 유승옥)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2014년 8월 12일

* 확정일자: 2014년 8월 12일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 계양구 장기동은 주거지역으로, 다세대주택이 밀집한 지역입니다. 인근에 인천계양초등학교와 인천귤현초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설 및 공원 등이 있어 생활 편의시설 또한 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 비교적 용이한 편으로, 지역 내 소비층을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천계양초등학교, 인천귤현초등학교 등 인접

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 등 인접

* 건물구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 제3층 제301호 (사용승인일자: 1994년 9월 16일)

* 설비내역: 위생설비 및 급배수시설 구비

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 65,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. 이는 명도 및 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후화: 1994년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(131,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 103,320,000원)에 다소 차이가 있어, 경매 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 버스정류장이 인접하여 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 주변으로 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 건물의 준공 연도가 비교적 오래되었고, 감정가와 최근 시세 간의 차이가 존재하므로 투자 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 및 교통 환경 우수: 초등학교와 버스정류장이 인접하여 주거 환경으로 적합합니다.

* 지역 내 생활 편의시설 근접: 근린생활시설과 공원이 가까워 생활이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 계양구 지역 개발 및 교통망 확충 시 동반 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 131,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 데이터(최고 103,320,000원)를 고려할 때 시세는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인 65,000,000원의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 103,320,000원 (48.51㎡ 기준)

* 본건 면적(49.96㎡) 환산 시 시세: 약 106,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정

상기 시세와 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

이 범위 내에서 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.