나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509510 [1] 인천광역시 서구 당하동 1088-1 2동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509510 [1] 인천광역시 서구 당하동 1088-1 2동 3층301호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매27계 2025타경509510 | 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1088-1 2동 3층301호 | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 상세 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509510 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1088-1 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

건물면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 3층 301호

사용승인일: 2012.09.03

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 인천지하철 2호선 독정역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 그리고 자연림 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 독정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 2012년 9월 3일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 PVC새시창으로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 1개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

특이사항으로는 현장 조사 시 침실 1의 천장 일부가 오염 및 파손된 상태이므로, 경매 입찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 황OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성(현황조사서 상 임차인 정보 기재)이 있으므로, 입찰 전 말소기준권리 및 임차인 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건지 인근은 주거 밀집 지역으로 아파트와 다세대주택이 많으며, 학교와 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인천지하철 2호선 독정역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 독정역 주변으로는 상업 시설이 발달하고 있으며, 대중교통망이 잘 구축되어 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

인천지하철 2호선 독정역을 통해 인천 시내 및 부평 등으로의 이동이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다. 주변에는 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 자연림이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 건물 상태: 침실 1의 천장 일부 오염 및 파손 상태가 확인되어 수리가 필요합니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 제2종 일반주거지역으로, 지구단위계획구역에 해당하며 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하로 지정되어 있습니다. 그러나 해당 건물은 5층 건물로, 이는 건축법규상 위반 건축물에 해당될 소지가 있어 향후 재건축, 증축, 또는 리모델링 시 제약이 따를 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 임대 관계: 임대차 관계가 불명확하여(미상) 현황조사서 상 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 명도 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 독정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 생활에 필요한 기본적인 시설이 인근에 갖추어져 있습니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하지만, 침실 천장의 파손 및 오염 상태, 그리고 가장 중요한 용도지역의 층수 제한(4층 이하)과 실제 건물 층수(5층) 간의 불일치 문제는 잠재적인 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 이러한 법규상 위반 가능성에 대한 명확한 확인과 이에 따른 추후 발생할 수 있는 부담(예: 이행강제금)을 충분히 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 인천지하철 2호선 독정역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 역세권 개발 가능성이 있습니다.

2. 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 건물이 비교적 최신 축에 속합니다.

3. 시세 대비 저렴한 감정가: 감정가 1억 2,500만원 대비, 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

4. 잠재적 가치: 층수 제한 규정의 위반 여부만 명확히 확인된다면, 해당 지역의 시세 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 위반 시 투자 가치 급감)

법원 정보

인천지방법원 경매27계