나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1094 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 5층공존-519호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 ""검단일반산업단지""내에 위치하며, 주위는 중소규모의 일반공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 공존-519호로서,

외벽: 일부 석재 및 강화유리 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, '공장 및 지식산업센터지원시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 각각 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1094 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 5층 공존-519호

용도: 지식산업센터

감정가: 306,000,000원

토지면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지지분: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

건물지분: 116.64㎡ (약 35.28평)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단일반산업단지" 내에 위치하며, 주변은 중소규모의 일반공장, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 각각 약 12미터 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

경매종류: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2018년 5월 15일 접수된 국민은행 근저당 (을1, 권리금액 297,600,000원)이 말소기준권리임.

총 채권액: 등기부채권 총액은 400,759,025원임.

권리 소멸 여부: 매각으로 인해 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 현재 파악되지 않음. (보증금/차임 미상) 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 인천 서구 검단일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터임.

주변은 일반공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 활동에 적합한 환경을 제공함.

산업단지 내 위치는 관련 산업 클러스터 형성 및 향후 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 가짐.

검단2일반산업단지가 강소연구개발특구로 조성될 계획이며, ICT 융복합 환경오염처리 및 관리 분야 특화를 통해 친환경 산업단지로 개발될 예정임. 이러한 개발 계획은 향후 지역 경제 활성화 및 산업 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

5. 생활정보

본 물건의 주 용도는 지식산업센터로, 상업 활동 및 업무 시설에 해당함.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이함.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 현재 임차인의 존재 여부, 보증금 및 월세 정보가 불확실함. 명도 시 예상치 못한 추가 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있음. (인수 보증금 0원이지만, 실제 임차인의 권리관계 확인은 필수)

유동화 물건 특수성: 자산유동화 관련 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 취득 및 관리 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

산업단지 환경 변화: 주변 산업단지의 개발, 업종 변화, 정책 변경 등에 따라 건물의 가치 및 활용성에 영향을 받을 수 있음.

혐오시설 및 환경 이슈: 검색 결과에 따르면, 인천 서구 오류동 인근 지역은 과거 건설폐기물 처리 문제, 아스콘 공장 밀집, 하수종말처리장 등으로 인해 주민 건강 위협 및 환경오염 논란이 있었음. 또한, 자원순환센터 입지 선정 관련 갈등이 지속되고 있다는 보도도 있음. 본 물건의 직접적인 인접 여부는 불분명하나, 해당 지역의 환경 문제 및 개발 계획은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검단일반산업단지에 위치한 지식산업센터로, 산업 활동에 필요한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확함.

감정가 대비 투자 가치를 평가함에 있어 임대차 관계 미확인 및 유동화 물건으로서의 특수성을 반드시 고려해야 함.

향후 검단2일반산업단지의 강소연구개발특구 개발 계획에 따라 지역 경제 활성화 및 인프라 확충이 기대되며, 이는 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

8. 투자 포인트

검단일반산업단지 내 지식산업센터라는 점은 관련 업종 기업 유치 및 사업 확장 측면에서 유리함.

양호한 교통망과 도로 접근성은 물류 이동 및 직원 출퇴근에 긍정적 요인임.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담을 줄일 수 있음 (임대차 관계 미상 제외).

검단2일반산업단지의 개발 계획(강소연구개발특구)은 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력을 보유함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 306,000,000원임.

등기부상 채권 총액(400,759,025원)은 감정가를 초과하지만, 매각으로 인해 소멸될 권리이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 명도 관련 보증금 부담은 없음.

정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 임대 수요, 공실률, 주변 시세, 본 물건의 특수성(유동화 물건), 그리고 지역 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

일반적인 경매 낙찰률 및 본 건의 잠재력을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

추정 입찰가 범위: 약 214,200,000원 ~ 244,800,000원 (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 충분한 추가 조사가 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.