나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509507 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-75 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안역"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·인천2호선 ""주안역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 지하1층/지상3층 건 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 1991.06.12.)

외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 일부 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 (1)금70,000,000원 (2)금73,500,000원
-임대차계약일자 (1)2020년07월18일 (2)2022년07월12일
-확정일자 (1)2020년08월18일 (2)2022년07월27일

물건 비고

대진빌라 단지 내에 위치하며 외벽에 '대진빌라 라'로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509507 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-75 2동 1층101호 (도로명: 인천광역시 미추홀구 주안동로25번길 13-1)

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.095㎡ (약 7.89평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.77㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (경매 신청인): 황성필 (채권금액 77,146,807원)

사용승인일: 1991.06.12.

건축물대장상 건물 동별 총 연면적 (2동): 329.7㎡ (약 99.74평)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·인천2호선 "주안역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 일부 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 황성필의 강제경매개시결정등기(2025타경509507)이며, 채권신고액은 77,146,807원입니다.

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 황성필

- 1차 임차보증금: 70,000,000원 (임대차계약일: 2020.07.18, 확정일자: 2020.08.18, 전입일자: 2020.08.31)

- 2차 임차보증금 (증액분): 73,500,000원 (임대차계약일: 2022.07.12, 확정일자: 2022.07.27, 전입일자: 2020.08.31)

- 대항력: 있음

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 7번 주택임차권(황성필)이 명시되어 있으며, 임차보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

- 등기부등본상 해당 임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

- 그러나 감정평가서요약 요향표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통한 보증금 회수 가능성에 대한 분석이 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 반드시 포함합니다.)

4. 상권분석

본건은 주안역 역세권에 위치한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 상가주택, 근린생활시설 등이 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

역세권 특성상 유동인구가 꾸준하며, 상권의 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕의 지하1층/지상3층 건물 중 제1층 제101호입니다.

사용승인일은 1991년 6월 12일로, 약 30년 이상 경과된 건물입니다.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감이며, 창호는 섀시창호입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

인천지하철 1, 2호선 주안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 편의시설, 상업시설 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 공시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 상반되게, 등기상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며 물건명세서에 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공으로 건물 연식이 30년 이상 경과하여 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성: 북서측으로 약 4미터 도로와 접하고 있어, 향후 재개발 등에서 도로 확장 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 주안역지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원에서 진행되는 본 물건은 주안역 역세권에 위치한 다세대주택입니다.

권리관계상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금 인수 여부가 가장 중요한 판단 요소입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '말소: 인수'라는 상반된 정보가 있어, 명확한 권리분석이 필수적입니다.

물건 자체는 일반적인 다세대주택의 형태를 띠고 있으나, 복잡한 권리 분석이 수반되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 주안역 역세권이라는 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 주안역지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 권리 관계 분석을 통해 위험 요소를 감안한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 약 82,000,000원에서 90,000,000원 수준입니다.

감정가 85,000,000원을 기준으로, 권리분석 상의 위험 요소(선순위 임차인 인수 가능성)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 보증금 미인수 가능성을 염두에 둔다면, 시장가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 인수 보증금에 대한 명확한 확인 및 배당 순위 분석 후, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 가장 중요하게 확인해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.