나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509407 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 7층711호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하고, ""주안역(1호선)"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제711호이며,
외벽 : 외벽 석재 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""도시형생활주택-원룸형""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 주차설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사지의 정방형 토지이며, 공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령 : 2023.12.6., 임차보증금 및 계약일자 등 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509407 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 7층711호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제711호

건축물대장상 건물 면적: 총면적 7393.95㎡, 대지면적 889.9㎡

전유부분 건물 면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

토지 지분 면적: 3.8435㎡ (약 1.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가치평가

감정가: 65,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 1호선 주안역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

지하철 1호선 주안역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 생활정보

* 편의시설: 주안역 주변으로 홈플러스, CGV, 사랑병원 등 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 주안북초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며, 한국폴리텍2대학 남인천캠퍼스가 인접해 있습니다. 또한, 주변에 중고등학교 및 학원가가 형성되어 있습니다.

* 의료시설: 사랑병원, 주안센트럴이비인후과의원, 주안퍼스트병원, 주안나누리병원 등 다양한 의료기관이 인근에 자리하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 기타: 주안도서관이 인근에 위치하고 있으며, 독서실 등의 학습 공간도 다수 존재합니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 계양세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 한국주택금융공사: 임차인으로서 보증금 75,000,000원, 전입일자 2021년 11월 1일, 확정일자 2021년 10월 13일입니다. 대항력이 있으며, 등기사항전부증명서상 '을3' 순위 주택임차권으로 등기되어 있고, '인수' 사항으로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 이정훈: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '을3' 순위 주택임차권(한국주택금융공사)으로, 보증금 75,000,000원이며, 전입일자 2021년 11월 1일, 확정일자 2021년 10월 13일입니다. 따라서 본건을 낙찰받을 경우, 해당 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 주안동은 주안역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 근린생활시설, 모텔 등이 혼재하여 상권이 활성화되어 있으며, 지하철 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례 분석

제공된 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 거래 사례이며, 본건의 '도시형생활주택'과는 차이가 있습니다. 그러나 주안동 지역의 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 거래. (평당 약 6,274,000원)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 거래. (평당 약 9,077,000원)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 거래. (평당 약 6,793,000원)

이 사례들의 면적(약 43-44㎡) 대비 가격은 8,200만원에서 12,200만원 수준입니다. 본건의 면적(18.13㎡)으로 단순 환산 시, 가격대는 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구나 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다. 주안역이 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 편의 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 건물 관리 및 상태

본 건물은 2011-2012년경 준공되었으며, 철근콘크리트 구조로 15층 높이입니다. 도시형생활주택으로 분류되며, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국주택금융공사)의 보증금 75,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 65,000,000원보다 높은 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적 대비 높은 감정가

본건의 전용면적은 18.13㎡(약 5.48평)으로 소형 면적에 해당합니다. 감정가 65,000,000원을 면적으로 환산 시, ㎡당 약 3,585,000원의 높은 가격입니다. 주변의 유사 면적대 도시형생활주택의 시세 정보가 부족하나, 제공된 다세대 주택 사례의 ㎡당 가격(약 189만원~272만원)과 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 등기부상 권리관계

강제경매 건으로, 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 말소기준권리(갑5)에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 언급된 선순위 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 주안역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 발달된 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 도시형생활주택으로 1인 가구 수요에 적합한 형태입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(75,000,000원)이 감정가(65,000,000원)를 초과하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 크다는 점입니다. 또한, 소형 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 소형 주거 형태: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 도시형생활주택은 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다. 따라서 인수되는 보증금을 고려하면, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮아야만 손실을 피할 수 있습니다.

제공된 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례의 ㎡당 가격(약 189만원~272만원)을 고려했을 때, 본건의 감정가 ㎡당 가격(약 358만원)은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. 특히, 임차인 인수 보증금 75,000,000원을 고려하여, 실제 총 지출 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀한 분석이 필요합니다.

* 유의사항: 임차인 보증금 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 실질적인 총 매입 비용이 예상 수익을 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.