나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509370 [1] 인천광역시 남동구 운연동 101-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 운연동 소재 ""치아고개삼거리"" 남동측 인근에 위치하며 본건 주위는 전, 답, 임야 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 자연림으로 서측 일부 개간하여 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 수인로(노폭 약 40미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지(2018-02-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

제시목록 외의 물건

토지 지상에 권원이 분명하지 아니한 전으로 이용중인 토지 부분의 농작물(마늘, 면적 대략 860㎡에 경작중임), 비닐 하우스(목측 약 70㎡), 저수조, 이동식 화장실 소재하나, 해체 및 이동이 용이함을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였는 바 경매 진행시 참고 바람.

ㄱ) 비닐하우스 목측 약 70㎡ x 51,000 = 3,570,000

ㄴ) 간이화장실 1식 = 800,000

ㄷ) 조수조 2ton x 2ea = 2,000,000

공부와의 차이

- 본건의 서측 토지 일부를 전으로 이용중임. 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

현황 자연림이며 서측 일부를 개간하여 전으로 이용중임
지목상 맹지이나 현황도로(농로)를 통해 접근 가능함
토지에 자생하는 수목은 토지가액에 포함하여 평가하였음
토지 지상에 권원이 분명하지 아니한 전으로 이용중인 토지 부분의 농작물, 비닐하우스, 저수조, 이동식 화장실 소재하나, 해체 및 이동이 용이함을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였는 바 경매 진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경509370 (1)호 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 운연동 101-4

* 용도: 임야

* 감정가: 2,068,721,000원

* 토지면적: 10,831.00㎡ (약 3,276.3 평)

* 토지지분: 10,831㎡ (약 3,276.3 평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 운연동 소재 "치아고개삼거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전체적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 40미터의 수인로에 접해 있어 광역 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 개발제한구역 및 보전산지에 해당하여 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 18일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈전주의 근저당권(을1)입니다. 본 건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 지상권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 을1, 을2, 을3, 갑20, 갑21, 갑27 권리 모두 말소로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을2 지상권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이에 따라 지상권의 존속 여부는 추가 확인이 필요하며, 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소유권 변동: 등기부등본상 소유권은 문정인에서 시작하여 주식회사만조 및 여러 개인에게 지분 이전되었고, 최종적으로 김순자에게 이전된 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 2,625,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 주로 전, 답, 임야가 혼재된 농림지역 성격이 강한 입지입니다. 따라서 직접적인 상업 시설이나 도심형 상권보다는 농업 활동 또는 전원생활과 관련된 지역적 특성을 가집니다.

* 인근의 수인로(약 40미터 폭)는 지역 교통망에 중요한 역할을 합니다.

5. 생활정보

* 본 물건 자체의 직접적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않습니다. 주변 지역으로는 인천대공원, 늘솔길공원, 소래습지생태공원 등 자연 친화적인 공간이 분포하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 개발제한구역에 해당하여, 주변 지역의 개발 방향이나 편의시설 증설 계획 등은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 이용 및 공부와의 차이: 본건은 현황 자연림 상태이나, 서측 일부를 개간하여 전으로 이용 중입니다. 이 부분의 농작물(마늘 약 860㎡), 비닐하우스(약 70㎡), 저수조, 이동식 화장실 등은 권원 불분명한 상태로 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 감정평가에는 구애됨이 없이 평가되었습니다. 낙찰 후 이러한 지상물에 대한 처리가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 여부: 지목상 맹지이나, 현황 농로로 이용되는 도로를 통해 접근이 가능하여 실질적인 맹지 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 권리 관계 불명확성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권(을2)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 인수될 권리가 있는지에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 주변 시설: 구체적인 혐오 시설에 대한 직접적인 검색 결과는 없으나, 개발제한구역 및 가축사육제한구역 등은 환경 관련 시설이나 농업 관련 시설의 입지에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 운연동에 소재한 임야로, 상당한 규모의 감정가를 가진 토지입니다. 자연림으로 이루어져 있으나 일부 경작지로 이용되고 있으며, 지목상 맹지임에도 불구하고 현황 도로를 통해 접근이 용이하다는 장점이 있습니다. 또한, 북측으로 수인로와 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등 여러 규제 지역에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 있어 엄격한 제한을 받습니다. 또한, 토지 지상에 권원 불분명한 상태로 존재하는 농작물, 비닐하우스 등의 지상물 처리에 대한 고려가 필요합니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 제기되어 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시 내 토지로서 향후 도시 개발 또는 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 주요 도로인 수인로 인접으로 물류 및 접근성 측면에서 유리.

* 개발제한구역 해제 또는 완화 시 토지 이용 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,068,721,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.