나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509406 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 660-186 우진빌라 5동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 동유형의 다세대주택, 빌라 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 스라브위 기와지붕 2층 건 내 1층 제101호로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 추정.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 완경사지의 토지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)),
지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509406 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 660-186 우진빌라 5동 1층101호

용도: 다세대주택

건물명: 우진빌라

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

1.3. 건물 정보

구조: 벽돌조 스라브위 기와지붕

층수: 2층 건물 중 1층

사용승인일: 1991.04.26

1.4. 경매 정보

감정가: 68,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천기계공업고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 동일 유형의 다세대주택 및 빌라가 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2022년 11월 11일 접수된 미추홀구의 압류(갑12)입니다.

매각으로 인해 말소될 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (주식회사아토도, 2021-10-21, 갑9)

* 소유권이전 (박일성, 2022-02-25, 갑11)

* 주택임차권 (조한규, 2024-03-14, 을7, 85,000,000원) - 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 판단됩니다.

* 압류 (미추홀구, 2022-11-11, 갑12) - 말소기준권리

* 압류 (계양세무서장, 2023-06-29, 갑13)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-07-13, 갑14, 225,000,000원)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-05-21, 갑15, 94,149,236원)

등기부채권 총액은 310,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-13

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인 조 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 을구 7번 주택임차권등기는 말소 예정이며, 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 확인되지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 임차인 정 의 '대항력 있음' 표기에 따른 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 2026년 5월 인근 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 해당 물건(32.75㎡)의 시세는 약 6,800만원에서 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원 (약 189만원/㎡)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원 (약 273만원/㎡)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원 (약 203만원/㎡)

본건의 감정가(6,800만원)는 ㎡당 약 207만원으로, 인근 유사 연식 다세대주택의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설, 대형마트, 병원, 은행 등이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

'인천기계공업고등학교'가 북서측 인근에 있으며, 주변에 다수의 초등학교 및 중학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 환경 정보

주변 지역은 다세대주택 및 빌라가 밀집한 주거 지역입니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 임차인 정 의 대항력: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 법적 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 임대관계가 불분명하여 주의가 요구됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 노후화: 1991년에 건축되어 상당 부분 노후화가 진행되었으므로, 향후 유지보수 및 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 다세대주택은 기존 주택가에 자리하여 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 감정가 6,800만원은 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 표기된 임차인 정 의 권리관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 안정적인 주거 환경: 기존 주택가에 위치하여 주거지로서의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 현 시세는 약 6,800만원에서 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가(6,800만원) 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산출된 추정치이며, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.