나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1121 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 8층817호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천영종 초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 영종하늘도시 내 상업지대임

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은
보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 8층 817호로서,
외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로
내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측, 북측으로 각각 노폭 약 40M, 45M, 15M의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지

인천광역시 중구 중산동 1873-21, 광영스너그에어시티 8층 817호

2.2. 건물 및 토지 정보

건물면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.2287㎡

건물 지분: 37.6622㎡

건축 연도: 2023년

용도: 오피스텔

2.3. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1121 (1)

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천영종 초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 영종하늘도시 내 상업지대에 해당합니다.

3.2. 교통 상황

본건 인근으로 광역버스와 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 본건 남서측, 남동측, 북측으로는 각각 폭 약 40M, 45M, 15M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역

* 지구단위계획구역

* 대로1류(폭 35m~40m)

* 중로2류(폭 15m~20m)

* 경제자유구역

* 성장관리권역

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 현황상 접수일자 2023년 6월 30일 하나은행 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 물건의 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 을1 (근저당권)

권리자: 하나은행

권리금액: 96,000,000원

말소기준권리입니다.

* 등기구분: 을2 (근저당권)

권리자: 이동섭

권리금액: 150,000,000원

매각으로 소멸됩니다.

* 등기구분: 갑3 (가압류)

권리자: 신한카드

권리금액: 33,852,948원

매각으로 소멸됩니다.

* 등기구분: 갑4 (임의경매)

권리자: 하나은행

권리금액: 85,466,110원

인천지방법원 2025타경1121 임의경매개시결정입니다. 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

"물건명세서 참고사항" 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만 "지상권개요:" 라는 항목이 기재되어 있으나 세부 내용은 파악되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 해당 호실에 대한 임차인 현황은 명확히 파악되지 않았으며, 임대 관계는 미상임으로 기재되어 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 특성

해당 건물은 2023년에 준공된 신축 오피스텔로, 총 22층 건물 중 8층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 주변 상권

본건이 위치한 영종하늘도시 상업지구는 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 입점하여 있어 유동인구가 형성될 수 있는 지역입니다. 인천영종 초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직선거리 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 입주 시점에 따라 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 내부 상태

건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가하였으므로, 실제 내부 상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 정보는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.2. 편의 및 부대시설

건물 내 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

가장 큰 리스크 요인으로, 현장 조사가 불가능하여 내부 상태, 이용 현황, 하자 여부 등을 전혀 파악할 수 없다는 점입니다. 실제와 다를 수 있는 정보나 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

7.3. 최근 거래가 하락세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 3월 120,000,000원이었던 거래가가 2026년 5월 90,000,000원으로 하락한 것으로 나타나, 시장 상황 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 비교적 새 건물로, 영종하늘도시 상업지구 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성과 주변 인프라 역시 보통 이상으로 평가됩니다. 그러나 내부 상태를 전혀 확인할 수 없다는 점과 임대차 관계의 불확실성은 매우 중요한 투자 위험 요소입니다. 최근 거래가 하락세 역시 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공)

* 영종하늘도시 상업지구 내 위치

* 양호한 교통 및 도로 접근성

* 잠재적 시세 상승 가능성 (지역 개발 잠재력)

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 시, 2026년 5월 24.29㎡(전용면적 기준)의 거래가가 90,000,000원으로 확인되었습니다. 본건의 건물 면적은 37.66㎡로, 이를 바탕으로 환산 시 139,500,000원 수준이 됩니다. 가장 높은 거래가였던 2025년 3월 120,000,000원(24.29㎡)을 적용 환산하면 186,000,000원 수준입니다.

감정가는 220,000,000원이나, 최근 거래가 하락 추세와 내부 미확인이라는 중대 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 미확인 임대차 관계 및 내부 상태 확인 불가 리스크를 감안하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 감정가의 60% ~ 70% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.