나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1119 [1] 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '공항철도 운서역' 남동측 인근에 위치하고 있으며 인근은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 공항철도 운서역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상10층 건물 내 제2층 제206호로서,
(사용승인일자 : 2022.08.03)

외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : 인테리어 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설(음식점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 대상물건 기호(가)는 인접호실인 제205호와 일부 벽체를 철거하여 일체의 음식점으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접호실인 제205호와 일부 벽체를 철거하여 일체의 음식점으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경1119 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 2층 206호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 125,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 42.96㎡ (약 13.0평)이며, 토지 지분 또한 42.96㎡ (약 13.0평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 170.66㎡ (약 51.6평)이며, 건물 지분 또한 170.66㎡ (약 51.6평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있으며, 특수 물건 정보에도 동일하게 기재되어 있습니다.

주의사항으로는 인접 호실인 제205호와 일부 벽체를 철거하여 일체의 음식점으로 사용 중이라는 점입니다.

건물의 사용승인일자는 2022년 8월 3일입니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하고 있으며, '공항철도 운서역'에서 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 공항철도 운서역과 버스정류장 등이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

본 건은 남서측 및 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로, 그리고 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로), 중로3류(폭 12m~15m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 임차인: HANXIAOLI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-20

대항력: 없음

* 임차인: MANYANQIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-20

대항력: 없음

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 정보입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 29일에 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부상의 채권 총액은 1,294,968,867원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 공항철도 운서역 인근에 자리하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

역세권 상가라는 점은 유동 인구 확보와 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 인천광역시 중구 운서동 3094-2번지에 위치한 '더 예스 포레스트' 건물 내 2층 206호입니다.

인천국제공항 및 영종도 지역 개발과 연계된 상업 시설로, 주변에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 공항철도 운서역과 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 8월 3일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

인접 호실(제205호)과 내부 벽체를 철거하여 하나의 공간으로 사용 중인 점은 향후 원상복구 의무 발생 또는 임대차 관계에서의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계 및 절차를 수반할 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

현재 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 계약 관계를 추가적으로 확인해야 합니다. 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 법적 검토가 필요합니다.

2022년 8월 신축 건물임에도 불구하고, 비교적 짧은 기간 내에 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 설정된 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재의 더예스포레스트 상가로, 공항철도 운서역 인근 역세권에 위치하여 입지적 매력이 높습니다.

2022년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으며, 현재 음식점으로 이용 중입니다.

하지만 인접 호실과의 벽체 철거, 임차인 보증금/차임 0원, 복잡한 권리 관계, 유동화 물건이라는 특수성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

공항철도 운서역 역세권이라는 강력한 입지 조건은 장기적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 제공합니다.

2022년 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 쾌적한 환경을 유지할 수 있습니다.

현재 음식점으로 활발히 이용 중이라는 점은 해당 업종의 수요가 꾸준히 있음을 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

감정가 1,250,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 공사 비용(원상복구 등), 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건은 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.