나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2657 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 501동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산동구 마두동 소재 지하철3호선 마두역 동측 인근에 위치하며, 부근은 아
파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철3호선 백석역 남동측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철 3호선 마두역 및 버스승강장이 소재하는 등
제반 교통상황 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철3호선 백석역 및 버스승강장이 소재하는 등
제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 2층 203호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 인테리어마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 9층 901호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 4필 일단의 장방형의 상업.업무시설부지입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북서측으로 왕복3차선 포장도로에 접합니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖
소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부
제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>(백석동 1318번지 기준)

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일
부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,
녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(낙민초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(백신중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경2657 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 501동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 680,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 내역

토지 면적: 52.98㎡ (약 16.03평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평) - 전용 면적 (분양 면적도 해당 면적으로 추정)

복합 건물 총 대지 면적: 76,736.9㎡ (약 23,233.83평)

건축물 총 연면적: 146,184.96㎡ (약 44,209.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

사용승인일: 1992년 10월 30일

건축물 총 층수: 15층 (본건은 9층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 소재하며, 지하철 3호선 마두역 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 마두역 및 다수의 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 이현옥(1999), 박금순(2001), 김병구(2014) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

근저당: 신한은행 명의의 근저당이 다수 설정되었으나, 말소 기준 권리인 신한은행 근저당(을24, 2019-08-14) 이후 설정된 권리들은 모두 말소되었습니다.

임의경매 개시 결정: 본 건은 채권자 신한은행의 임의경매 신청으로 진행 중입니다. (2025-05-23, 1,014,766,001원)

총 채무액: 약 1,085,059,200원 (등기부채권 총액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 상세 내용은 명시되지 않음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 인수되지 않는 경우로 판단됩니다.

※주의: 임차인 현황이 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 임차인이 존재하거나 예상치 못한 점유 관계가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설, 오피스텔 등 상업 기능이 혼재된 지역에 위치합니다.

마두역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 갖추고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

총 주차 대수는 352대입니다.

5.2. 교육 시설

본 건은 제3종일반주거지역으로, 주변에 금계초등학교, 낙민초등학교, 다솜유치원, 백신중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 관련 법규 및 허가 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 법적 제한

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 마두역 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준의 낙찰 가능성이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정 등 일부 법적 제약 사항은 유의해야 할 부분입니다.

주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

핵심 역세권 입지: 지하철 3호선 마두역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

안정적인 주거 환경: 주변 학군 및 편의시설, 녹지 공간 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높습니다.

권리 관계 명확: 말소되는 권리가 다수 있어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

시세 대비 합리적 가격: 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근 가능한 매물입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 면적(84.93㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 기준 590,000,000원에서 650,000,000원 수준입니다.

본 건의 감정가는 680,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 물건 상태를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 인수되는 보증금이 없는 점과 투자 가치를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 630,000,000원에서 660,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 640,000,000원을 초과하는 입찰은 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.