나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63251 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 317-14 루시아빌 203동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""대원1리마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상4층 루시아빌 203동 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2015.09.11.)
외벽 : 석재 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대원리 317-14 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(10.10.13 변경))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63251 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 317-14 루시아빌 203동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 62.36㎡ (약 18.86평)

토지지분: 62.36㎡ (약 18.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.90평)

건물지분: 49.25㎡ (약 14.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 건물 정보

건물명: 루시아빌

동: 203동

호실: 301호

층: 지상 3층 (건물 총 4층)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평슬라브 (철근콘크리트)

사용승인일: 2015년 09월 11일

1.5. 특이사항

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리 마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 법적 제한이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (8미터 위임, 제한보호구역(전방지역:25km)) <군사기지 및 군사시설 보호법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 07일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)으로 확인됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 명확히 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 비어 있어 인수될 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 시세는 다음과 같습니다.

* 루체하우스 108동 (2023년 준공, 63.8㎡, 3층): 2026년 5월 30일 330,000,000원

* 루체하우스 101-103동 (2023년 준공, 69.75㎡, 4층): 2026년 5월 15일 360,000,000원

* 동문모닝빌 103 (2003년 준공, 59.31㎡, 1층): 2026년 5월 28일 100,000,000원

4.2. 시세 평가

본건 물건(루시아빌, 2015년 준공, 49.25㎡)은 2023년 준공된 신축급 아파트(루체하우스) 대비 건축 연령이 높고 면적이 작아 가격 차이가 발생합니다. 반면, 2003년 준공된 동문모닝빌(59.31㎡)보다는 건축 연령이 최신이고 감정가(1.66억원)가 더 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연한 및 상태에 따른 시세 반영으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역 내 위치로 추정됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능하여 생활 반경 내 이동에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거환경

공동주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역에 해당합니다.

6.2. 건물 노후도

2015년 사용승인된 건물로, 신축 건물 대비 노후도가 진행되었을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 특수성이 존재할 수 있으나, 제공된 정보상으로는 특별한 이슈는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태로 경매 절차가 진행될 것으로 예상됩니다. 주변의 연식 차이가 나는 아파트 시세 비교 시, 감정가(1.66억원)는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 군사 보호구역 등 법적 제한 사항은 향후 재산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외 추가 인수 부담이 없습니다.

* 감정가가 주변 신축 아파트 시세 대비 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 2015년 준공 건물로, 상당한 노후화가 진행된 주택 대비 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건 물건(루시아빌, 2015년 준공, 49.25㎡)의 감정가는 166,000,000원입니다.

2003년식 유사 면적 주택이 100,000,000원에 거래된 점, 2023년식 신축 주택이 330,000,000원 ~ 360,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 감정가는 건물의 신축 연한과 시장 상황을 적절히 반영한 수준으로 판단됩니다.

경매 투자는 감정가 대비 할인된 가격으로 취득하는 것이 일반적이므로, 감정가를 기준으로 10%~20% 할인된 가격대를 예상 입찰 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.