나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63236 [1] 경기도 파주시 금촌동 1003 쇠재마을뜨란채 510동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금향초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 서측 근거리에 경의 중앙선 ""금릉역""이 소재하는등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 건물 내 제7층 제704호로서,

외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(아파트)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 북측의 가나무로, 동측의 쇠재로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(파주시 고시 제2017-207호(2017.12.08.)도시개발과(031-940-4711))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금향초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(교하향교(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63236 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 1003, 쇠재마을뜨란채 510동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지 면적: 42.66㎡ (약 12.90평)

건물 면적 (전용 면적): 59.06㎡ (약 17.87평)

건물 면적 (분양 면적): 일반적으로 전용 면적보다 약간 크며, 제공된 최근 거래 정보의 전용 면적(59.06㎡~59.92㎡)과 유사한 수준으로 예상됩니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2004년 11월 11일

총 동수: 16동

총 세대수: 1402세대

해당 동 최고층: 15층 (510동 기준)

해당 층: 7층

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

경기도 파주시 금촌동 소재 금향초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

서측 근거리에 경의중앙선 금릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(금향초등학교, 금릉초등학교), 역사문화환경보존지역(교하향교 300미터 이내), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서에 따르면, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 임대차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 12일자 롯데카드 가압류(갑5)이며, 이는 8,772,458원입니다.

주요 권리 내역:

채권 총액: 278,772,458원

말소기준권리: 2023-05-12 롯데카드 가압류 (갑5)

인수되는 권리:

임차인: 임용상 (보증금 270,000,000원, 전입/확정일자 2021-09-13, 대항력 있음)

임차인: 전은지 (보증금 270,000,000원, 전입/확정일자 2021-09-13, 대항력 있음)

위 두 임차인의 합계 보증금 540,000,000원 중, 배당 결과에 따라 변제되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (주: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 따라 보증금 전액 또는 일부 인수가 예상됩니다. 명확한 배당표 확인이 필수적입니다. 보수적인 관점에서 270,000,000원의 보증금 전액 인수를 가정합니다.)

임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다. (예: 임용상 -> 임 , 전은지 -> 전 )

1.3. 상권분석 및 생활정보

단지 규모 및 시설

총 1402세대의 대규모 아파트 단지(금촌쇠재마을5단지)입니다.

2004년 11월 사용승인된 건물로, 현재 약 18년차 아파트입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수 351대로, 세대당 약 1.25대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

주변 편의시설

금향초등학교, 금릉초등학교 등 각급 학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 파주 시내 및 인근 지역 접근성이 좋습니다.

주변 혐오시설 유무

제공된 정보에 따르면, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 내용은 없습니다. 다만, '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

매수인이 인수해야 하는 임차보증금: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 2명의 임대차보증금 총액 540,000,000원 중, 배당 후 미회수 금액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. (보수적으로 270,000,000원 전액 인수 가정 시) 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

건축물 연식: 2004년 준공으로 약 18년차 건물이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장 상황 변화에 따라 투자 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 교육 시설 및 교통 환경이 양호하고 단지 내 편의시설이 잘 갖춰진 아파트입니다.

하지만, 가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 만약 임차인의 보증금 270,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않고 매수인에게 인수된다면, 총 매입 비용은 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 해당 물건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인의 배당 현황 및 인수될 보증금액을 명확히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재로서는 높은 잠재적 인수 비용으로 인해 투자 매력도가 낮다고 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 금향초, 금릉초 등 도보 통학 가능한 학군.

편리한 교통망: 경의중앙선 금릉역 인접 및 차량 접근성 용이.

안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 편의시설 및 관리 시스템 양호.

장기적 가치 상승 잠재력: 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대 (단, 임차인 리스크 해소 시).

1.7. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월 기준):

59. 06㎡ (15층): 237,500,000원

59. 72㎡ (18층): 219,000,000원

59. 92㎡ (10층): 190,000,000원

현 시세 평균 (최근 거래 기준): 약 215,500,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원(전액 인수 가정 시)이 인수되는 조건이므로, 일반적인 시세 분석과는 다른 접근이 필요합니다.

인수될 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가 최고가(237,500,000원) 및 감정가(249,000,000원)를 고려할 때, 물건 자체의 적정 가치는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

단, 임차인 인수 금액을 고려하면 총 매입 비용이 매우 높아지므로, 이를 감안하여 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 시점에서 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높으므로, 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

만약 해당 물건에 투자한다면, 입찰가를 200,000,000원 이하로 낮추어 총 매입 비용을 감당 가능한 수준으로 조정 하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

추정 입찰가: 200,000,000원

(주의: 이는 물건 자체의 시장 가치를 고려한 보수적인 입찰가이며, 실제 총 매입 비용은 추정 입찰가 200,000,000원 + 인수 보증금 270,000,000원 = 470,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시장가(약 215,500,000원 ~ 237,500,000원)보다 훨씬 높아, 투자에 매우 신중해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.