나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63231 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 3동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63231 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63231 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 3동 2층201호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 143,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서 (고양지원 2025타경63231)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63231 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 3동 2층201호

용도: 다세대주택 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 66.77㎡ (약 20.20평)

건물면적 (전용): 56.22㎡ (약 17.01평)

경매구분: 부동산강제경매

채무자: 유OO / 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치한 다세대주택임. 주위는 유사 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현재는 다세대주택 건부지로 사용되는 '대' 상태임. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며, 건축물의 구조는 철근콘크리트 구조의 4층 중 2층에 해당함.

1.3. 권리분석 (특이사항 집중 분석)

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 유OO임.

가장 중요한 권리 특이사항은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차권자 강지원)가 제출한 인수조건변경확약서임.

확약서 주요 내용: 채권자(임차인)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, *대항력은 포기*하며, 전액을 변제받지 못하더라도 *임차권등기를 말소함에 동의*한다는 내용임.

분석 결과: 대항력 포기로 인해 매수인이 명도(점유 이전)에 대한 부담을 덜 수 있음. 낙찰자는 잔금 납부와 동시에 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 바탕으로 깔끔한 권리관계를 확보할 수 있는 *안전한 물건*으로 판단됨. (단, 배당 여부와 관계없이 명도는 이루어지므로 명도협상은 별개로 진행 필요.)

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 주택 밀집 지역 내 위치하며, 인근에 다세대주택을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설(편의점, 세탁소 등)이 형성되어 있을 것으로 추정됨. 광역 상권 접근성은 보통 수준이며, 일산서구의 주거 편의시설을 이용 가능함.

생활정보: 교육시설(고양예술고등학교 인근)과의 접근성이 있으며, 주거지역으로 기본적인 위생 및 급배수, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

혐오시설 여부: 주소지 주변에 도보 거리 내 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 송전탑 등)은 검색되지 않음. 다만, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역적 특성을 고려하여 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필수적임.

1.5. 잠재적 리스크

리스크 1. 지목과 현황의 차이: 본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'임. 이는 건축 허가 과정에서 형질 변경이 완료되었으나 공부상 정리가 미흡했을 가능성이 높음. (감정평가서 반영됨) 매각 대상이 토지/건물 일괄매각이므로, 현재 이용 상태인 '대'로서 평가된 감정가에 기반하여 입찰해야 함.

리스크 2. 건물 표시 차이: 공부상 '3동'이나 현황 'A-3'동으로 표시되어 있음. (감정평가서 반영됨) 현장 답사 시 정확한 호수(201호)의 위치를 파악하는 것이 중요함.

리스크 3. 임대관계 미상: 현재 소유자 점유인지, 미확인된 임차인이 있는지 임대관계가 미상임. 매수인이 명도해야 할 대상이 소유자인지, 미상 임차인인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있음. (다만, HUG의 대항력 포기로 주요 권리 리스크는 제거됨.)

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 토지/건물 일괄매각 다세대주택 물건으로, 감정가 대비 적정성을 검토할 필요가 있음. 무엇보다도, 임차권자가 *대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하겠다는 확약서를 제출*하여, 낙찰자가 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 생기는 대항력 리스크가 해소된 *안전한 권리 분석* 물건임.

투자 포인트:

1. 안전한 권리 분석: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 권리적 부담이 없음. 깔끔한 명도가 예상됨.

2. 실수요 기반 투자: 전용면적 56.22㎡ (약 17평)의 실속 있는 면적으로, 실수요자의 주거 목적으로 적합하며, 향후 임대 전환 시에도 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

3. 현황 지목 '대': 공부상 임야이지만 현황은 '대'로 이용 중이며, 주거지역(계획관리지역/성장관리계획구역) 내에 위치하여 향후 주거지로서의 가치가 유지될 것임. (단, 현황 이용 상태에 대한 현장 확인 필요.)

법원 정보

고양지원 경매4계