나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63211 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 857 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63211 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 857 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63211 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 857 | 감정가: 826,110,000원 | 최저가: 578,277,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63211 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 문산읍 선유리 857 외 3필지(일괄매각)입니다. 용도는 전(밭)이며 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 826,110,000원입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상 토지 전체 면적은 6,450.00㎡ (약 1,951.13평)이며, 제시외면적은 없습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 북동측 인근에 위치한 농경지 및 자연림 등이 혼재된 자연녹지지역 내 토지입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 차량 접근성은 인근까지 가능하나 대중교통 편의도는 미흡한 편입니다.

토지 전체가 부정형의 완경사지이며 현재 휴경지(쉬는 밭) 상태로 이용되고 있습니다. 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 일부 필지(목록 1, 2, 4)는 폭 약 2m 내외의 비포장도로를 통해 농기계나 도보로 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한)입니다. 특히 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 전/답이 주를 이루는 자연녹지지역 내에 위치하여 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 문산읍 중심부까지 이동 시 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 파주시청 자료에 따르면 문산읍 선유리에 상설시장인 선유시장이 소재하고 있어, 농촌 지역 생활 편의 시설 접근성 면에서는 일부 장점이 있습니다.

주변은 농경지 및 자연림이 대부분이며, 제한보호구역이라는 특성상 주변에 군부대 및 관련 시설 등이 존재할 가능성이 높으며 소음이나 규제가 발생할 잠재적 리스크는 상존합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계 분석

본 매각은 토지 매각을 목적으로 하는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다. 채권자는 회OOOOOOO입니다.

특이사항으로 목록 1~4 부동산의 지상권 설정등기(순위 20번)가 존재하나, 신청 채권자(지상권자)의 말소동의서가 제출된 상태이므로 낙찰 시 지상권은 소멸될 것으로 판단되어 인수 부담은 없습니다. 이는 입찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명서 (농취증) 제출 의무: 본건은 '전'이므로 매각 결정기일까지 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

원상회복명령 가능성: 농지 취득 시 관할 행정기관으로부터 원상회복명령을 받을 가능성이 있으므로, 농지법 준수 계획을 사전에 수립해야 합니다.

맹지 및 접근성 문제: 대부분 맹지 상태이며, 일부 필지만 폭이 좁은(약 2m) 비포장도로를 통한 농기계 및 도보 접근이 가능합니다. 차량 진입 및 대형 개발 시에는 추가적인 도로 확보 비용이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 및 지적측량: 목록 2 토지 지상 경계 부분에 연고 미상의 분묘 1기가 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 분묘의 정확한 위치 확인을 위해서는 지적측량이 필요하며, 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인해 감액이 반영된 가격입니다. 분묘기지권이 성립된다면 토지 사용에 제약이 생길 수 있으며, 추후 이장 및 철거 시 협의 또는 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

군사 보호 구역 제한: 제한보호구역(전방지역)에 해당되어 군사 규제로 인해 향후 토지 이용 및 개발의 난이도가 높을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

말소되는 지상권: 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있었던 지상권이 말소 동의서를 통해 해소되어 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

대규모 면적 (6,450.00㎡): 약 1,951.13평의 대규모 농지로서, 장기적인 영농 계획이나 주말농장 등의 목적으로 활용 시 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

감액 반영 가격: 연고 미상의 분묘 존재로 인해 감정가 산정 시 이미 감액이 반영된 가격으로 경매가 진행되고 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 대규모 토지라는 장점이 있으나, 지적상 맹지이며 군사시설 보호 구역에 따른 규제, 그리고 농취증 발급과 분묘 처리에 대한 잠재적 리스크가 명확한 물건입니다. 따라서 단기 시세차익을 목표로 하는 투자보다는 다음 세 가지 조건을 충족할 수 있는 실수요자에게 적합합니다.

1. 농지취득자격증명 발급에 문제없는 영농 계획 보유자.

2. 맹지 및 군사시설 보호 구역 규제를 감안한 장기 보유 및 저밀도 활용 계획 보유자.

3. 분묘기지권 및 이장 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 감수할 수 있는 투자자.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 도로 접근 상태 및 분묘 위치를 확인하고, 파주시 문산읍 관할 행정 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부 및 원상회복 명령 관련 규정, 군사시설 보호법에 따른 개발 제한 사항을 면밀히 확인 후 신중하게 입찰해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계