나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63212 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 751 삼성라끄빌 4층24호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""일산호수공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 대형마트, 관공서, 공원이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장과 근거리에 정발산역(지하철, 3호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조, 철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 지하5층/지상15층 내
제4층 제24호 로서,

외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 건축물대장 현황도면상 구조 및 탐문조사 결과 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 보임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방(열병합), 승강기 설비, 소방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약35미터, 북서측으로 약25미터, 북동측으로 약15미터, 남동측으로 약8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
기호2): 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중인것으로 보임(감정평가서 참조)
2. 경매신청 채권자 변경 전 성남중부새마을금고로부터 2026. 4. 20.자 임차인 이지원에 대한 배당배제 의견서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63212 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 751 삼성라끄빌 4층 24호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

감정가: 642,000,000원

토지면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물면적: 146.43㎡ (약 44.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 삼성라끄빌 오피스텔 4층 24호로, 일산호수공원 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 오피스텔, 대형마트, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 3호선 정발산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남서측 약 35미터, 북서측 약 25미터, 북동측 약 15미터, 남동측 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 성남중부새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2021-08-06) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: M * (MACMARTINFIONA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-31

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-16

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 배당 신고일자가 있습니다.

* 기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 1,041,594,376원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 특이사항: 대항력있는 임차인 M * 존재. 경매 신청 채권자 변경 전 성남중부새마을금고로부터 2026년 4월 20일자로 임차인 이 에 대한 배당배제 의견서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 삼성라끄빌은 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설 등이 복합된 건물로, 주변에 유사 오피스텔 단지들이 밀집해 있습니다.

* 일산호수공원, 일산동구청 등 주요 공공시설과 대형마트가 인근에 있어 상업 및 행정 중심지로서의 기능이 강합니다.

* 지하철 3호선 정발산역을 중심으로 형성된 상권과 연계될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 대형마트, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 일산호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 3호선 정발산역을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 주요시설: 일산호수공원, 킨텍스, 현대백화점 등 주요 시설들이 차량 이동 가능한 거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 M *의 대항력: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정되는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 신중히 검토해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과, 원상복구 의무 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 실거래가: 본건의 감정가는 6억 4천 2백만원이나, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 2억 2천만원 ~ 2억 3천 5백만원 수준으로, 감정가와 실거래가 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 시세 변동 또는 평가 시점의 차이일 수 있으나, 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 일산호수공원 및 정발산역 인근에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 또한, 대형마트, 관공서 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 공부상 업무시설임에도 불구하고 현황 주거용으로 이용되고 있다는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 임대관계가 미상인 점, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간 큰 차이가 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산호수공원과 인접하여 쾌적하며, 정발산역을 통한 교통 편리성이 뛰어납니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가 수준을 감안할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다양한 생활 인프라: 주변에 관공서, 대형마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 642,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적(77.23㎡)의 오피스텔이 2026년 6월에 220,000,000원에서 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 285만원에서 304만원 수준의 시세입니다.

본 건의 건물면적은 146.43㎡(약 44.30평)이나, 오피스텔의 전용면적 비율을 고려할 때, 실제 전용면적은 제공된 JSON의 77.23㎡와 유사하거나 약간 클 것으로 추정됩니다. 이에 따라 시장가치는 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 현황 주거용 이용 추정으로 인한 이행강제금 및 원상복구 비용 가능성, 대항력 있는 임차인(M *) 존재로 인한 명도 리스크 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 현재 시세의 70~75% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 제안합니다. (최종 입찰가는 개별적인 법률 및 현장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.