나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63189 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ‘벽제초등학교’ 북동측 인근에 위치하고, 인근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분
내 용
비 고
구 조
철근콘크리트구조 경사지붕
“채움채2단지”
제302동
규 모
지상4층
외 벽
외장석 마감 등
창 호
하이샷시 창호 등

이용상태

구 분
내 용
비 고
제3층 제303호
공동주택(다세대주택)(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)
후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 노폭 약4미터 내외의 아스팔트 각각 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 신청채권자 한국주택금융공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 최지혜 임대차보증금반환채권의 대위변제자이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 한구주택금융공사(양도전:주택임차권자 최지혜)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.13.자 인수 조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경63189 (1)

경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호

일반 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63189 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 175,000,000원

면적 정보

토지면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

토지지분: 55.01㎡ (약 16.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.21㎡ (약 15.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

3. 입지조건

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형으로, 공동주택(다세대주택) 용지로 이용 중입니다.

남측과 북측으로 각각 노폭 약 6미터 및 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 신청 채권자는 한국주택금융공사입니다.

권리분석상 말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑8)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음

특이사항 및 주의사항

신청채권자인 한국주택금융공사는 선순위임차권자 최지혜 씨 임대차보증금반환채권의 대위변제자로서, 배당요구를 하지 않았음에도 후순위 권리자보다 우선 배당받습니다.

또한, 한국주택금융공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수 조건 변경 확약서를 제출했습니다.

이에 따라 본 물건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

등기부 요약

* 소유권이전: 곽종철 (2019-07-15)

* 소유권이전: 변정환 (2022-06-23, 매매금 239,000,000원)

* 주택임차권: 최지혜 (2023-06-27 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2023-07-06 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-05-20 접수, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-09 접수, 말소 예정)

총 등기부 채권액: 252,131,050원

5. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 다세대주택의 거래는 2026년 1월 및 5월에 이루어졌습니다.

거래된 물건들의 전용면적은 54.88㎡ ~ 57.43㎡ 범위이며, 거래 금액은 100,000,000원에서 108,000,000원 사이입니다.

이를 평당 시세로 환산하면 약 180만원 ~ 190만원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가 175,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕으로, 지상 4층 건물입니다.

본 물건은 3층 303호이며, 내부 구조는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 공동주택(다세대주택)입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 학교(벽제초등학교 인근) 및 주거시설, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가의 괴리: 본 물건의 감정가가 175,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건들의 실거래가는 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로, 약 65% ~ 70% 수준의 거래가격을 형성하고 있습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 평가되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 가격 판단에 유의해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 한국주택금융공사가 임차보증금반환채권의 대위변제자로서 복잡한 인수 조건 변경 확약서를 제출한 점은 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 합의 내용을 명확히 이해해야 합니다.

* 지역적 특성: 사리현동은 개발 가능성이 있는 지역이나, 일부 지역은 가축 사육 제한 구역 등으로 지정되어 있어 주변 환경 및 향후 개발 계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 다세대주택으로, 독립적인 건물 이용이 가능하며, 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하고 보수적인 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

주변 환경은 무난한 편이나, 토지이용계획상의 제한사항들을 숙지해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 최근 실거래가 대비 감정가 괴리를 활용한 시세 차익 기대 가능

* 강제 경매 절차로 권리관계 명확화 (말소기준권리 후순위 권리 소멸)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

10. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시장 가격은 약 90,000,000원에서 108,000,000원 수준입니다.

감정가 175,000,000원 대비 낮은 실거래가를 감안하고, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 1차 경매 시 감정가의 70% ~ 80% 수준인 122,500,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 접근하거나, 유찰 시 시장 가격에 부합하는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 그리고 현장 방문을 통한 추가적인 시세 및 물건 상태 확인을 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.