나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63189 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63189 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63189 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 122,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (고양지원 2025타경63189)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호

고양지원 2025타경63189 (1)

소재지

경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 3층303호

용도

다세대주택 (공동주택)

감정가

175,000,000원

토지 면적

55. 01㎡ (약 16.64평)

건물 면적

50. 21㎡ (약 15.19평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOO

소유자/채무자

변OO / 변OO

1.2. 물건 상세 정보

건물의 구조 및 현황

철근콘크리트구조 경사지붕의 4층 건물 중 제3층 제303호임. 외벽은 외장석 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호임. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등으로 구성되어 있음.

토지의 형상 및 도로 상태

인접 토지 및 도로 대비 평탄한 사다리형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임. 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 6미터 및 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 연계성이 보통임.

토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속함.

2. 입지 및 주변 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적으로 주거 환경은 조용하고 쾌적한 편에 속합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 대규모 상권이 아닌 주거지 인근의 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있어 일상생활의 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 대형 상업 시설이나 백화점 등의 이용은 차량을 통한 이동이 필요합니다.

2.3. 최고의 입지: 조용하고 쾌적한 주거환경

해당 물건은 조용하고 사생활 보호가 용이한 다세대 주택 단지 내에 위치하여, 도심의 소음을 피해 거주하고자 하는 수요자에게 적합한 입지입니다. 초등학교 인근에 있어 교육 환경 또한 보통 수준을 유지하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 요소

법정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부 제한)이 설정되어 있으며, 이는 토지 활용에 일부 제한 요소가 될 수 있으나 주거 환경에 미치는 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 구분

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

3.2. 채무자 및 소유자 관계

채무자와 소유자가 변OO으로 동일인이며, 이는 일반적인 경매 진행 양상과 같습니다.

3.3. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 입찰 참여자는 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자 또는 임차인) 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 전액을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.4. 건물 및 토지 제시외면적

건물 제시외면적 및 토지 제시외면적이 모두 0.00㎡로, 감정평가서상 불법 증축물이나 미등기 건물의 존재는 확인되지 않습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 및 각종 제한구역(과밀억제권역 등)에 해당하므로, 향후 재개발이나 대규모 개발 이익을 기대하기보다는 순수 주거용으로 접근해야 합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대차 관계 미상'이므로, 정확한 점유자 현황(대항력 여부) 확인이 필수적입니다. 미확인 시 명도(퇴거) 절차에 어려움이 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심은 감정가 1억 7,500만 원 대비 적절한 시세 차익 확보 가능성 및 낙찰가입니다.

1) 실수요 목적: 방 3개, 욕실 2개 구조의 전용면적 약 15평대의 다세대 주택으로, 3~4인 가구 또는 신혼부부의 주거용으로 적합합니다. 조용하고 쾌적한 주거 환경이 장점입니다.

2) 저평가 가능성: 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 주택 구입을 희망하는 실수요자에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

3) 건축 연도: 2018년 준공된 건물로 추정되며, 비교적 신축급의 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 고양시 외곽의 비교적 신축 다세대주택으로, 안정적인 주거와 저렴한 취득을 목표로 하는 실수요 및 임대수익형 투자자에게 적합합니다. 입찰 전 필수적으로 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계