나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2411 [1] 경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 ""산들초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물, 대단지 아파트, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상 10층건 중 701호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

기호2: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상 10층건 중 801호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

기호3: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상 10층건 중 901호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

근린생활시설(목욕장)이며, 현장조사시 영업 중단된 상태입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 사우나 관련 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(산들중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현재 영업종료로 모두 비워진 상태이며, 승강기 미운행. 전기와 사우나용 수도는 끊어진 상태이며 출입통제 중임
2. 남자 욕탕이 위치하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경2411 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 목동동 949 엠디프라자 7층701호

* 용도: 근린상가 (목욕장)

* 감정가: 2,078,000,000원

* 토지면적: 137.39㎡ (약 41.56평)

* 토지지분: 137.39㎡ (약 41.56평)

* 건물면적: 677.54㎡ (약 205.00평)

* 건물지분: 677.54㎡ (약 205.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO (오포농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 1. 현재 영업 종료로 모두 비워진 상태이며, 승강기 미운행. 전기와 사우나용 수도는 끊어진 상태이며 출입 통제 중임. 2. 남자 욕탕이 위치하고 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물, 대단지 아파트, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 현황: 두 필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본 건 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m). 가축사육제한구역, 상대보호구역(산들초등학교, 산들중학교).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 근저당권 (오포농업협동조합, 2023-06-23, 5,200,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다 (단, 지상권은 없으나, 등기부상 명시된 권리 외 별도 권리 존재 가능성은 현장 확인 필요).

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)미미랜드 (대표: 김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 20,000,000원

* 사업자등록일: 2023-06-30

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: (주)미미랜드 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으므로, 보증금 1억원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 일부 미회수 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: MD프라자, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상 10층 건물로, 본 건은 7층 701호입니다. 총 45개 호실이 있습니다.

* 업종 현황: 본 건물은 제1,2종근린생활시설, 노유자시설, 교육연구시설 등으로 복합 이용 가능한 건물입니다. 본 경매 물건의 주 용도는 근린생활시설(목욕장)이며, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

* 주변 환경: 상업, 업무, 대단지 아파트, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 상권의 안정성과 잠재력을 동시에 갖추고 있습니다.

* 잠재적 수요: 주변 대단지 아파트 입주민, 상업 지역 종사자, 학교 관련 인원 등을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 산들초등학교, 산들중학교가 인접해 있으며, 주변 상업시설 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현재까지의 검색 결과로는 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 및 주변 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 현 상태: 현재 영업이 종료되어 승강기 미운행, 전기 및 사우나용 수도 단수, 출입 통제 등 건물이 방치된 상태로, 내부 시설의 노후화 및 수리, 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 업종 특수성: 남자 욕탕으로 사용된 시설이므로, 다른 용도로의 변경 시 대규모 철거 또는 구조 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 표기되어 있어, 추가적인 권리관계 확인 및 경매 절차 진행 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미회수 보증금: 임차인(김 )의 보증금 1억원에 대한 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 일부 미회수 시 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 현재 영업 종료, 시설 단전/단수, 출입 통제 등 건물의 현 상태가 매우 열악하며, 특히 남자 욕탕이라는 특정 용도의 시설이 있어 업종 전환 시 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 권리관계는 대체로 소멸될 것으로 보이나, 중복사건 표기 등은 추가 확인이 필요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권은 아니지만, 파주시 목동동 내 상업 지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 주변에 대단지 아파트와 학교가 인접해 있어, 향후 상권 활성화 시 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 현재 영업 중단 및 시설 노후화로 인한 저평가 가능성이 있어, 합리적인 가격에 매수한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물 내 위치하여, 향후 리모델링 또는 업종 변경을 통해 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,078,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

건물의 현재 열악한 상태, 영업 종료 및 업종 전환에 따른 예상되는 막대한 수리비 및 개조 비용, 중복사건으로 인한 권리 관계 복잡성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 제반 상황을 감안할 때, 단순히 감정가에 근거하여 입찰가를 산정하기보다는, 철저한 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 예상 수리비, 업종 전환 가능성 및 예상 임대료, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 본 건의 실질 가치를 산정한 후, 이에 기반한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.