나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1835 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 838-8 디-101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 철원군 동송읍 이평리 소재 ""동송초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
소규모 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건
은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 1층 제디-101호로서
(사용승인일 : 1997.09.06)
외벽 : 몰탈 위 페인팅.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방/거실, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 난방설비(유류보일러에 의한 개별난방) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 인접지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-10)(접합), 가축사육제한구역
(2021-01-00)(전부제한구역-모든가축), 상대보호구역(2022-06-15), 절대보호구역
(2022-06-15).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨(대지권 미포함시 가액은 33,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1835 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 838-8 디-101호 (신주소: 강원특별자치도 철원군 금학로187번길 16-20)

물건종류: 아파트

감정가: 50,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 59.58㎡ (전용면적)

건물지분: 59.58㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

최초 사용승인일: 1997년 09월 06일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 1층 제E-101호

1.1. 입지조건

본 물건은 강원도 철원군 동송읍 이평리에 소재하며, 주위에는 동송초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건이 속한 지역은 소규모 아파트 단지와 공동주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 1층에 위치하며, 전용면적은 59.58㎡(약 17.99평)입니다.

내부 구조는 방 3개, 주방/거실, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건축물은 사용승인일로부터 약 29년 경과되어 노후화가 진행되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

설비로는 기본적인 급배수, 위생, 상하수도 설비와 유류보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형으로 인접 토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다.

건물 단지 남측 및 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 1번 순위의 주택임차권이 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부등본상 을구 1번 순위에는 이은하 씨의 주택임차권(보증금 25,000,000원, 전입 2001.12.17, 확정 2003.09.17)이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 '인수' 조건으로 명시되어 있습니다.

이 외에 임차인 김귀란 씨(보증금 35,000,000원, 전입/확정일자 2023.02.13)가 존재하며, 대항력이 있습니다. 이 임차인의 보증금 역시 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 있습니다.

특히 주의해야 할 사항은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 대지권의 유무를 알 수 없으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 만약 대지권이 확보되지 않거나 소멸될 경우, 그 가액은 33,000,000원 가량으로 조정될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 소규모 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 동송초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

철원군 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 동송초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입 또한 원활한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 가축사육 제한 구역이 지정되어 있어 축산 관련 시설이 주변에 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 불확실성: 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무 및 권리 관계가 불확실하다는 점입니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 을구 1번의 이은하 씨(보증금 25,000,000원)는 등기부상 명확히 '인수' 조건이며, 김귀란 씨(보증금 35,000,000원) 또한 대항력이 있어 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 총 인수 보증금은 상당할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 없을 시 가치 하락: 대지권 미포함 시 물건 가치가 33,000,000원으로 하락한다는 점은 대지권 확보의 중요성과 그 불확실성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 실제 임대차 관계나 조건은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 내 아파트로, 기본적인 입지 조건은 보통 수준이나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자를 가지고 있습니다. 또한, '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 특히 을구 1번의 이은하 씨의 보증금 25,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건은 권리 분석 및 인수되는 보증금, 대지권 확보 가능성 등을 철저히 검토한 후 접근해야 하는 고위험 물건입니다. 잠재적 인수 비용과 대지권 미확보 시 가치 하락분을 모두 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 시세 대비 저가 매력: 만약 대지권 미등기 및 임차인 인수 리스크를 감안하고도, 시장 가격 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 철원군 지역 거주 수요: 철원군 지역의 아파트 수요층을 대상으로 하여, 명확한 권리 확보 후 시세차익을 노릴 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 59.58㎡ 면적에 대한 50,000,000원의 감정가는 잠재적 위험 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 볼 수도 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 50,000,000원입니다.

물건의 가치(대지권 미포함 시)는 33,000,000원으로 평가되었으며, 선순위 임차인 이은하 씨의 보증금 25,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 요약 정보가 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 명확한 '인수' 조건이 기재되어 있으므로, 실제 낙찰자는 이은하 씨의 보증금 25,000,000원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 존재 등 높은 리스크를 고려할 때, 최저매각가격인 50,000,000원에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

잠재적 인수 비용(최소 25,000,000원)과 대지권 미확보 시 물건 가치(33,000,000원)를 감안하여, 입찰자는 실제 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질적 가치를 초과하지 않도록 주의 깊게 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 55,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.