나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72396 [1] 경기도 동두천시 송내동 696-3 송내주공아파트 504동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동에 소재하는 '송내초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며 근거리에 지하철1호선 '지행역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 15층 건물 내 제1층 제104호로서(사용승인일:2003.06.17)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며 동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로1류(폭20m!25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2018-09-20), 절대보호구역(2018-09-20), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72396 (1)

소재지: 경기도 동두천시 송내동 696-3 송내주공아파트 504동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

토지 면적: 53.08㎡ (약 16.05평)

건물 면적: 84.03㎡ (약 25.42평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수 조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출됨

1.2. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 동두천시 송내동에 소재하는 '송내초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위 여건은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있고, 근거리에 지하철 1호선 '지행역'이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철골경사지붕의 15층 건물 중 1층 104호입니다. (사용승인일: 2003.06.17)

건물 마감: 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 아파트(방3, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 난방 설비가 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 내 포장도로가 되어 있으며, 동측으로 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만), 중로1류(폭20m~25m), 중로2류(폭15m~20m) 등에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 및 점유 관계는 미상임.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 현황

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 의정부지방법원 2025타경72396호 강제경매개시결정(접수일자 2025-05-26)입니다. 이보다 선순위의 권리(저당권, 근저당, 전세권 등)는 없는 것으로 보입니다.

소멸 예정 권리: 강제경매 개시결정 등기 및 그 이후 접수된 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을24 주택임차권, 갑23 강제경매 등)

소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 없음).

2.2. 임차인 현황

임차인: 김철곤 (개인정보 보호를 위해 김 으로 표기)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-04-11

대항력: 없음 (본건 임차인 현황 상 '없음'으로 기재되어 있음)

비고:

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 나타납니다.

* 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 상이합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 신청채권자로서 임차인 김철곤의 임차보증금반환채권을 양수하였으며(우선변제권 승계), '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 2026.07.01.자로 제출하였습니다. 이로 인해 법적으로 임차인의 대항력은 사실상 소멸된 것으로 판단됩니다.

* 기타 참고사항에 '임대 및 점유 관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 다수의 소유권 이전 등기(갑2, 갑15, 갑16)가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소됩니다.

주택임차권: 을24 (김철곤, 250,000,000원, 전입 2022-4-8, 확정 2022-3-10) - 말소 예정

강제경매: 갑23 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 말소기준권리

3. 상권 분석

3.1. 주위 상권

본건이 위치한 송내동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거 중심 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 상권은 안정적인 주거 배후 수요를 바탕으로 형성되어 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 시설

주요 시설: 본건 인근에 송내초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 1호선 지행역이 근거리에 있어 시내외 접근성이 좋습니다. 대형마트(롯데마트 동두천점) 등 편의시설 이용도 편리합니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송내주공5단지

* 사용승인일: 2003년 6월 17일

* 총 세대수: 577세대

* 총 주차대수: 609대 (지상 12대, 지하 18대 언급되었으나, 총 주차 대수는 609대로 확인됨)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 친환경 시설: 전기차 충전기 (지상 3대, 지하 9대)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 불확실성

대항력 포기 확약서가 제출되었으나, '대항력있는임차인' 언급과 '임대 및 점유 관계 미상'이라는 정보로 인해 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG의 확약이 법적으로 유효함을 전제로 하되, 현장 확인 및 사후 관리가 중요합니다.

5.2. 1층 세대

1층에 위치하여 소음, 사생활 침해, 보안 등의 측면에서 선호도가 낮을 수 있습니다. 다만, 최근 매매 사례 중 1층이 감정가 수준으로 거래된 점은 고려해볼 만합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 정신병원, 교도소 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 시장에서 혐오시설의 존재 여부는 잠재적인 가치 하락 요인이 될 수 있으므로, 추후 심층적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 신축한 지 20년 이상 되었으나 비교적 양호한 입지 조건과 주변 편의 시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7천만원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 아파트 실거래가와 유사한 수준으로 책정되었습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력있는임차인' 언급과 '점유관계 미상'이라는 정보는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 대규모 아파트 단지와 근린 생활시설이 밀집되어 주거 환경이 안정적입니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 지행역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인수 부담 최소화: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가를 고려할 때, 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 170,000,000원이며, 이는 최근 2026년 7월 3일 거래된 동일 평형(84.8㎡), 동일 층수(1층)의 실거래가 170,000,000원과 일치합니다. 또한, 2026년 5월 14일 거래된 6층(84.71㎡)이 180,000,000원, 2026년 5월 4일 거래된 14층(84.03㎡)이 195,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

인수할 보증금이 없고, 대항력 관련 리스크가 HUG의 확약으로 해소될 가능성이 높다는 점을 감안하여, 시세 및 감정가를 고려한 적정 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당시의 경쟁 상황, 물건의 현장 상태, 추가적인 권리 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 목표 입찰가로는 175,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.