나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12621 [1] 서울특별시 강북구 수유동 442-14 로민하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 한신대학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주
택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 우이신설 경전철 화계역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 가축사
육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및
군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경12621 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 442-14 로민하우스 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

328,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 32.38㎡ (약 9.80평)

* 토지지분: 32.38㎡ (약 9.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 46.11㎡ (약 13.94평)

* 건물지분: 46.11㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

1.10. 주의사항

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.11. 건축물 현황

* 건물명: 로민하우스

* 신 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로52길 50 (수유동)

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 3층 302호)

* 준공일: 2018년 10월 2일 (허가일 기준) / 2019년 4월 3일 (사용승인일 기준)

* 전유면적: 46.11㎡ (약 13.94평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 우이신설 경전철 화계역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 2종일반주거지역 (7층 이하)

* 고도지구 (28m 이하)

* 지구단위계획구역 (입안)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (77~257m) {군사기지 및 군사시설 보호법}

* 과밀억제권역 {수도권정비계획법}

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 3월 6일 접수된 이재종 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소 여부

* 갑1: 소유권보존 (오춘희 외 3명) - 말소기준권리보다 선순위

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (오춘희 외 3명) - 말소기준권리보다 선순위

* 을2: 주택임차권 (안태곤, 270,000,000원) - 말소 (HUG 확약서 제출로 인한 말소 추정)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (강두원, 매매) - 말소기준권리보다 선순위

* 을1: 근저당권 (이재종, 200,000,000원) - 말소기준권리 (매각으로 소멸)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑7: 압류 (강북구) - 말소

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 270,000,000원) - 본 경매 사건 (매각으로 소멸)

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실제 거주자 안태곤 추정)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-10

* 확정일자: 2020-02-06

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 대항력 포기 확약서를 2026년 2월 25일 제출하였습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원. (HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 다세대/연립 주택의 거래가는 면적과 건축 연식에 따라 차이를 보이고 있습니다.

* 북한산그랑빌 (2008년식, 69.57㎡): 28,200만원 (2026년 6월 거래) - 약 405만원/㎡ (약 1,330만원/평)

* 동성하이츠빌라 (1992년식, 74.69㎡): 19,200만원 (2026년 6월 거래) - 약 257만원/㎡ (약 770만원/평)

* 주영하이츠빌라 (1998년식, 73.23㎡): 24,000만원 (2026년 6월 거래) - 약 328만원/㎡ (약 1,040만원/평)

본건 로민하우스는 2018/2019년식으로 비교적 신축에 해당합니다. 제공된 시세 정보상 면적 대비 가격이 본건 감정가(328,000,000원)와 다소 괴리가 있으나, 이는 건물의 신축 연식, 내부 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따른 것으로 판단됩니다. 본건의 감정가(약 711만원/㎡, 약 2,350만원/평)는 신축이라는 점을 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 매물은 다양하게 존재하며, 신축 건물일수록 높은 가격대를 형성하는 경향이 있습니다. 본건의 전용면적 46.11㎡ (약 13.94평) 기준, 감정가 328,000,000원은 평당 약 2,350만원 수준입니다. 최근 거래된 북한산그랑빌(69.57㎡, 28,200만원)의 평당 시세(약 1,330만원)와 비교하면 약 76% 높은 가격으로, 이는 본건의 신축 연식(2018/2019년식)이 크게 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용 시 강북구청, 대형 마트 등 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 학교

인근에 수유초등학교, 화계초등학교, 인수중학교, 덕성여자대학교, 한신대학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 교통

우이신설 경전철 화계역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2018/2019년식)이나, 내부 구조는 집합건축물대장 상 현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 법적/행정적 제한

2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 전액 미배당 시에도 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 이는 큰 리스크 요인이 해소된 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 종합적인 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 환경 조사를 위해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 로민하우스는 신축급 다세대주택으로, 역세권에 위치하며 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. HUG 관련 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험 요소가 크게 해소되었으며, 인수할 보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다. 감정가는 주변 시세 대비 신축 연식을 반영하여 높게 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 차익 또는 실거주 목적으로 접근하기에 유리한 물건으로 판단됩니다. 다만, 지구단위계획구역 지정 등 향후 개발 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018/2019년식) 다세대주택으로 희소성 높음

* 우이신설선 화계역 인근 역세권 입지

* HUG 관련 임차인 이슈 해소 (대항력 없음, 보증금 인수 없음)

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담 적음

* 강북구 지역의 주거 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원임을 고려하고, 본건의 신축 연식 및 입지조건, 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 보수적인 접근을 위해 감정가의 약 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 295,200,000원 (금 이억구천오백이십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.