나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12557 [1] 서울특별시 도봉구 창동 608-189 제일그린빌 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""서울창림초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 및 경사스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽: 석재붙임마감 및 벽돌마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 모두
도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12557 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 608-189 제일그린빌 6층601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 217,000,000원

건물 사용승인일: 2018년 10월 8일

건물 구조: 철근콘크리트구조

면적:

건물 전용면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

토지 지분 면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 집합건물 정보

건물명: 제일그린빌

총 층수: 6층

해당 층: 6층

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 서울창림초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측 및 북서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 3일자 의정부세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최진우

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 19일

* 확정일자: 2019년 8월 5일

* 배당신고일자: 2025년 5월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상 주택임차권등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황

소유권보존(주식회사제일종합건설), 소유권이전(이현우) 후 압류 및 강제경매가 등기되었습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '을구 4번 2025년 8월 8일자 주택임차권등기'가 존재하며, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 충당되지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 의미합니다.

* 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 임차권등기 사항을 반드시 확인하고 인수 금액을 재산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주택가 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 서울창림초등학교가 있습니다. 최근 창동 608번지 일대가 재개발 사업 추진 구역으로 지정되는 등 지역 개발에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 주변 부동산 시세

주변 연립/다세대 주택 매매 정보 분석 결과, 2026년 5월 기준으로 35.4㎡ 규모의 다세대 주택이 17,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:Json]. 본건과 유사한 면적과 건축연도를 가진 주택의 시세는 차이가 있을 수 있으므로, 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다. 다만, 본 건물(제일그린빌)은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점에서 일반적인 빌라 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서울창림초등학교가 근접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 창동역 고가 하부 일부 공간이 과거 불법 하치장, 폐기물 방치 장소 등으로 사용되어 혐오시설로 인식되었으나, 환경 개선을 통해 시민 휴식 공간으로 탈바꿈한 사례가 있습니다. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최진우 씨의 보증금 268,000,000원입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. 경매 감정가(217,000,000원)보다 임차인의 보증금이 높다는 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항은 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 창동 일대의 재개발 사업 추진 및 GTX-C 노선 개통 예정 등 지역 개발 호재를 안고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 하지만, 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인의 보증금은 주요 리스크 요인이며, 매수 시 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 더불어 해당 보증금 인수 여부를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 창동 지역 개발 호재: 서울아레나, 동부간선도로 지하화, GTX-C 노선 등 대규모 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주택지대: 주거 지역 내 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 268,000,000원으로 감정가를 상회합니다. 이는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 차액(최소 51,000,000원)을 추가로 인수해야 함을 의미합니다. 따라서, 실질적인 최소 매입 비용은 268,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

본건의 임차인 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 217,000,000원(감정가) ~ 230,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이 범위 내 입찰 시에는 임차인 보증금의 잔액을 인수하게 되므로, 실제 총 지출액은 268,000,000원 이상이 될 것임을 인지해야 합니다. 임차인 보증금 전액을 배당으로 소멸시키기 위해서는 최소 268,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.