나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51426 [1] 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 군자동 소재‘세종대학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(어린이대공원역, 7호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 1층 101호로서,
외벽: 일부 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 내부 인테리어 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로서 현황 카페(상호명: AVEC coffee)로 관찰되나, 출입문에 영업종료안내문이 부착되어 있으며 폐문부재 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 서측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51426 (1)

• 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 1층 101호

• 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설, 현황 카페)

• 감정가: 380,000,000원

• 토지면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

• 토지지분: 22.84㎡ (약 6.91평)

• 건물면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

• 건물지분: 49.38㎡ (약 14.94평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 영광군수산업협동조합

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 군자동 소재, ‘세종대학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

• 교통상황: 대상 물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 건물 구조: 대상 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 일부 벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 섀시로 마감되었습니다.

• 인접 도로상태: 북측, 동측, 서측으로 세로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 어려움이 없습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(성동교육청 최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2020년 4월 9일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

• 권리해석: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 가압류, 압류, 근저당 등의 권리는 이번 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 대상에 포함됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

• 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

• 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 대항력 등 잠재적 위험이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

• 지역 특성: 세종대학교 인근으로 배후 수요가 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

• 이용상태: 공부상으로는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 카페(상호명: AVEC coffee)로 이용되었던 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 출입문에 영업종료 안내문이 부착되어 있었고, 폐문부재 상태로 관찰되어 현재 영업이 중단된 것으로 판단됩니다.

• 토지 이용: 대상 토지는 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

• 주변 편의시설: 지하철 7호선 어린이대공원역 및 인근 버스정류장을 통한 교통 편의성이 우수합니다. 세종대학교가 인접해 있어 관련 시설 이용이 가능합니다.

• 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

• 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없었으나, 정확한 현황은 직접적인 현장 답사 및 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

• 영업 중단 상태: 현장 방문 결과, 영업 종료 안내문이 부착된 폐문부재 상태로, 현재 상가 운영이 중단된 것으로 파악됩니다. 향후 재영업을 위한 추가적인 투자(인테리어, 설비 보수 등) 및 운영 계획 수립이 필요하며, 상가 활성화를 위한 노력이 요구됩니다.

• 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등, 개발 및 이용에 있어 제약을 받을 수 있는 용도지역에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

• 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 지하철 7호선 어린이대공원역 인근의 역세권에 위치한 상가로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

• 건물 자체는 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 외관 및 구조적 상태는 괜찮을 것으로 예상됩니다.

• 다만, 현재 영업이 중단된 상태이며, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

• 권리 관계는 모두 소멸 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인에 따른 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

• 따라서 향후 상가 운영 전략 수립 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토 후 입찰 참여를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 거리로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

• 대학가 상권: 세종대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

• 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

• 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정되어 있어, 인수하는 권리에 대한 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

• 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가 380,000,000원을 기준으로 내부 가치 평가 및 시장 조사를 통해 산정해야 합니다.

• 향후 상가 운영 가능성, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 재투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

• 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 예상 복구 비용 등에 대한 추가적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.