나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51519 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층에이-423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""소리공원"" 남측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 대형쇼핑센터 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 및 장지역(지하철 8호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 4층,
지상 15층 건물 내 제4층 제A-423호로서,
외 벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 시스템창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 및 난방설비 등
기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서
근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 2~3m, 서측으로 노폭 약 2~3m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합),
도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.
허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층 에이-423호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51519 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 191,000,000원입니다.

토지 면적은 5.07㎡ (약 1.53평)이며, 건물 면적은 23.24㎡ (약 7.03평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 2013년 5월 15일에 사용승인되었습니다.

총 15층 중 4층에 위치하며, 해당 오피스텔 동에는 총 1570개의 호실이 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 일부 제한사항이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있으나, 허가 대상은 아파트 용도로 사용되는 부지입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, "소리공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 대형 쇼핑센터 등이 혼재되어 있어 대체로 양호합니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지가 일단의 사다리형으로, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 북측과 서측으로 각각 노폭 약 2~3m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 26일 접수된 서울동부지방법원 강제경매개시결정(갑6)입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 이전 내역이 확인되며, 현재 소유자는 주식회사울진복입니다.

을구 6번에는 2024년 4월 25일 접수된 주택임차권(권리금액 182,000,000원)이 있으며, 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(박 ) 임차인이 보증금 182,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 6월 27일, 확정일자 2023년 6월 8일자로 거주 중이며, 대항력이 있습니다.

주택임차권 등기(을6)는 말소 기준 권리인 강제경매(갑6)보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2013.10.30. 접수)가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지에 대한 사용에 제약을 줄 수 있는 중대한 권리 부담입니다.

전반적으로 대항력 있는 임차인과 토지 별도등기(구분지상권) 인수라는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 문정동 지역은 송파구의 핵심 상업 및 업무지구로, 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

인근에 가든파이브, NC백화점, 현대시티아울렛 송파점 등 대형 쇼핑센터와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

또한, 서울동부지방법원, 등기소, 검찰청 등 법조타운이 인접해 있어 관련 종사자들의 수요도 꾸준합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 파악되지 않으나, 일반적으로 대규모 개발이 이루어진 지역의 상업 및 업무시설 밀집 지역에서는 인근에 위치할 가능성은 낮습니다. 다만, 지역 특성상 유통단지, 공공시설 등이 혼재되어 있을 수 있으므로 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역 역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내외로의 접근성이 우수합니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 인근 대형 쇼핑센터 및 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 녹지 공간: "소리공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 자체 시설: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 주차, 난방 등 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박 임차인의 보증금 182,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액으로, 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 토지 별도등기(구분지상권) 인수: 토지에 설정된 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 건물 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 약 13년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 문정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 생활 인프라가 뛰어나 투자 가치가 있는 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지 상의 구분지상권 설정 등기 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다.

특히 임차인의 보증금액(182,000,000원)이 감정가 및 유사 면적대의 시세와 매우 근접하여, 낙찰 후 추가적인 자금 부담 발생 가능성이 높습니다.

따라서 이러한 권리 관계를 철저히 분석하고, 인수 시 예상되는 총 지출 비용을 면밀히 산정한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 문정동 핵심 입지: 강남 3구에 속하며 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 장지역 역세권: 지하철 8호선 장지역 이용 편리, 서울 도심 접근성 우수.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대형 쇼핑센터, 법조타운, 업무지구 등으로 인한 임대 수요 확보 용이.

* 양호한 주거 및 생활 환경: 공원, 쇼핑몰 등 편의시설 인접.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 29㎡)의 송파한화오벨리스크 매매가는 23,400,000,000원에서 23,800,000,000원 수준입니다.

이를 기반으로 본 물건의 전용 면적(23.24㎡)에 대한 시세 환산 시, 약 184,916,445원 (약 1.85억 원)으로 추정됩니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 182,000,000원과 토지 상의 구분지상권 설정 등기를 인수해야 하는 큰 부담을 안고 있습니다.

특히 임차인 보증금 인수 부담이 시세와 거의 동일한 수준이므로, 이 금액을 매수인이 부담해야 할 경우 실제 총 지출액이 시세를 크게 초과하게 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."는 원칙에 따라, 본 물건의 순수한 가치 대비 낙찰가를 산정해야 합니다.

이는 해당 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금 부담을 차감하여, 실제 취득에 있어 합리적인 최대 입찰가를 산출하는 것을 의미합니다.

현 시세를 약 1.85억 원으로 볼 때, 1.82억 원의 인수 보증금 부담을 고려하면, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 부담이 큰 점을 감안하여, 시세보다 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 제시합니다.

추정 입찰가: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 시장 가치 대비 높은 위험 요소를 반영한 보수적인 산정이며, 실제 배당 현황 및 권리관계 재확인 후 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.