나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63998 [1] 서울특별시 광진구 구의로16길 79, 4층 403호 (구의동,다솜빌) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단 교차로"북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선, 구의역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 4층 403호 외 2개호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

공히,
다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서상 대지권 비율은 각 183.1분의 11.5782이나, 토지대장 대지권등록부상 403호(기호1) 및 203호(기호2)의 대지권비율은 별도로 등록되어 있지 않고 302호(기호3)는 183.1분의 22.3877로 등록되어 있는바, 이는 세대수 변경 전 상태로 토지대장이 미정리된 것으로 추정되므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63998 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의로16길 79, 4층 403호 (구의동, 다솜빌)

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "올림픽대교북단 교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적으로 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 구의역이 근거리에 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리(을구 5번, 2021년 2월 24일 접수, 이설화 근저당 45,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 8번(2023년 3월 10일 접수, 이유나 주택임차권 150,000,000원)은 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 해당 임차인(이유나)은 전입일자(2021-01-20)와 확정일자(2021-01-08)를 갖추고 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 임차인 이유나에게 보증금 150,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다.

또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 평당 약 1,042만원에서 1,647만원 수준으로 형성되어 있습니다.

구의동 560-7번지 '포레스트빌리지'(2023년식, 55.18㎡)는 2026년 7월 9일 57,500만원에 거래되었습니다 (약 1,042만원/㎡).

구의동 633-4번지 '진성파크뷰'(2022년식, 24.89㎡)는 2026년 7월 3일 41,000만원에 거래되었습니다 (약 1,647만원/㎡).

구의동 61-13번지 '삼성베스트빌'(2012년식, 31.39㎡)은 2026년 7월 4일 33,500만원에 거래되었습니다 (약 1,067만원/㎡).

본건 다솜빌(2008년식, 20.79㎡)의 감정가는 160,000,000원으로, 이를 면적으로 환산하면 약 770만원/㎡입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 평당 단가에 비해 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 시세 상승 잠재력을 시사할 수 있습니다.

다만, 분석된 거래 사례 중 '진성파크뷰'는 비교적 신축이며 평당 단가가 높게 나타났으나, 다른 사례들과 비교 시 특이사항이 있을 수 있습니다. 본건은 공동주택 및 제2종 근린생활시설 복합건물이므로, 실제 가치 산정 시 이러한 복합 용도 또한 고려해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 구의역 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이유나의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

공부와의 차이: 토지대장과 등기부등본 간 대지권 비율 등록 내용이 상이하여, 토지대장이 미정리된 것으로 추정됩니다. 이는 소유권 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

건축물 용도: 건축물대장상 공동주택 외에 제2종 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 건물 내 다른 용도의 시설과 함께 사용되고 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 내 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 제공된 최근 매매 시세 정보를 고려할 때 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 150,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 토지대장과 등기부등본 간의 차이, 그리고 다양한 법적 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

잠재적 시세 상승: 제공된 비교 사례 대비 낮은 감정가로 인해 시세 차익 가능성이 있습니다.

역세권 입지: 지하철 2호선 구의역 인근으로 우수한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금 150,000,000원을 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

인근 시세 분석 결과, 본건(20.79㎡)의 시장 가치를 약 21,830만원 (평당 약 1,050만원 적용)으로 추정할 때, 인수 보증금을 제외한 실제 경매장에서 지불할 금액은 다음과 같이 예상됩니다.

예상 시장 가치: 약 218,300,000원

인수 보증금: 150,000,000원

예상 입찰가 = 예상 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 218,300,000원 - 150,000,000원 = 68,300,000원

따라서, 인수되는 임차 보증금 150,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 약 68,300,000원입니다. 다만, 감정가 160,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 경우, 낙찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 150,000,000원 = 총 160,000,000원이 되어 시장 가치와 유사하거나 약간 높은 수준이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 인수가격은 약 68,300,000원에서 10,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.