나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51510 [1] 서울특별시 강동구 강일동 675-3 강일임페리얼타워 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 '서울강일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 빌딩, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '강일역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2013.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지하4층, 지상10층 건물 중 8층 806호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로, 업무시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 중로, 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-03-20) , 지구단위계획구역(2017-06-26) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-28)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-03-20)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2017-06-26)<도시개발법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 피선웅)로부터 2026.07.02.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51510 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 강일동 675-3 강일임페리얼타워 8층 806호

건물 용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2013년 9월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층, 지상 10층

해당 층: 8층

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지 지분: 6.8009㎡ (약 2.06평)

건물 면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물 지분: 28.66㎡ (약 8.67평)

오피스텔의 전용면적은 28.66㎡이며, 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 125,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (물건 정보 상 주OOOOOOO로 표기되었으나, 실질적인 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사로 확인됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 '서울강일초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업, 업무용 빌딩, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 5호선 '강일역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전 기록이 다수 확인됩니다. 본 경매 개시 결정 전 다수의 가압류, 압류, 근저당, 주택임차권 등이 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 소멸될 권리로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 분석: 보증금은 소액이나, 전입 및 확정일자 정보가 없어 대항력은 없으나 배당 순위 결정에 있어 불리할 수 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액에 대해 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (전 임차인: 피 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 15일

* 배당신고일자: 2024년 7월 11일

* 대항력: 없음 (법원 경매 기록상)

* 분석: 본 건의 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 7월 2일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 수원지방법원 2024카단50897 (현대카드 주식회사 가압류, 접수일자: 2024년 2월 27일)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 피 의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 강일동 일대는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 유동인구 및 상업 활동이 더욱 증가할 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변의 대규모 아파트 단지는 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 마트, 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

서울강일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

다수의 초, 중, 고등학교 및 학원 등이 강동구 내에 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차인 피 의 보증금 145,000,000원은 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 해석이나 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대비하여 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

임차인 김 은 대항력이 없으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 임차인의 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

'강일임페리얼타워' 건물의 전반적인 관리 상태 및 향후 재건축/리모델링 시 발생할 수 있는 이슈에 대한 고려가 필요합니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 강일동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 주변 상업시설을 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건축된 지 10년이 넘었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 판단됩니다. 가장 큰 특징은 임차인(HUG 인수 조건)과의 보증금 인수 관련 확약서로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 다수의 법적 제한 사항과 소액 임차인 존재 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

강일역 역세권 오피스텔로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수 및 수익률 관리에 유리합니다.

28. 66㎡ (약 8.67평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 사무실 용도로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례:

* 2025년 7월 18일: 4층, 26.78㎡, 119,000,000원

* 2025년 7월 4일: 7층, 28.66㎡, 120,000,000원

* 2025년 2월 17일: 4층, 28.66㎡, 108,000,000원

본건 건물 면적(28.66㎡)과 유사한 사례들을 보면, 108,000,000원에서 120,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가는 125,000,000원이지만, 최근 매매가는 이를 상회하지 않는 수준입니다.

9.2. 인수 보증금

0원 (주택도시보증공사(HUG) 확약서 제출로 인해)

9.3. 입찰가 산정

최근 실거래가 하단부(108,000,000원)와 중간부(115,000,000원)를 고려하여, 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가(125,000,000원)는 다소 높은 편으로, 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 취득세, 법무비 등 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

권장 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.